Depreciação de bens imóveis

A depreciação de bens imóveis está presente no dia-a-dia da avaliação imobiliária. 

Em tese, todos os bens têm uma utilização limitada e vão perdendo as suas características, quer sejam físicas (por força da sua antiguidade e do desgaste), quer sejam funcionais (falta de capacidade para servir ou obsolescência ou desuso), quer sejam influências extrínsecas (por exemplo alteração do tipo de licenciamento). 

Para a determinação do valor do bem, depreciado, é necessário o uso correcto de alguns conceitos:

 

Avaliação: Estimativa do valor de um bem imóvel através de critérios objectivos e reportados a uma determinada data. 

Valor: Expressão monetária do bem imóvel, à data da avaliação. 

Benfeitoria: Melhoria incorporada permanentemente no bem, de modo que não se possa retirá-lo sem “destruição, fractura ou dano”. 

Depreciação: Perda da aptidão de servir ao fim a que se destina. 

Vida útil de um bem: Período decorrido entre a data em que foi concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta. 

Idade real: Período decorrido entre a data que foi concluído o imóvel e a data de referência da avaliação.

Vida remanescente de um bem: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da vida útil. 

Valor residual: é o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais no fim de sua vida útil. 

Valor de novo: é o custo de reposição de um imóvel no estado de novo. 

Valor depreciável: é o valor de novo menos o valor residual. 

Uma das metodologias adoptadas para estimativa da depreciação é o método de Ross-Heidecke.

Este método parte de um pressuposto muito importante, considerando que a perda de valor por depreciação não pode ser regenerada por obras de manutenção, que só aumentam o período de vida útil, e que um imóvel bem conservado deprecia-se de forma constante, ao contrário de um imóvel  mal conservado, que se deprecia rapidamente.