O valor do solo apto para construção no Código das Expropriações

Não sendo possível, na esmagadora maioria das vezes, determinar o valor do solo apto para construção como “... o resultante da média aritmética atualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efetuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos…”, o Código das Expropriações refere que:

-“o valor do solo apto para a construção calcula-se em função do custo da construção, em condições normais de mercado”;

- “na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.”

- “Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15 % do custo da construção, …”

Sublinhamos os aspetos da norma que, em nossa opinião, causam polémica e sobre os quais nos debruçaremos.

Explicitaremos hoje a nossa opinião sobre os custos de construção

Encontramos uma evidente contradição quando o código estabelece, também no seu artigo 26ª que “O valor do solo apto para a construção calcula-se por referência à construção que nele seria possível efetuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal….” e “os montantes  fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.”

Num aproveitamento económico normal serão, por exemplo, construídos edifícios em primeira linha de mar da Foz, no Porto, ou em Cascais a custos controlados?

Claramente não!

O custo de construção deve refletir o valor de mercado “valor pelo qual um bem pode ser transacionado, num mercado livre e competitivo e após um determinado período de tempo razoável, em que os intervenientes atuem de livre vontade, sem qualquer interesse particular e conhecedores de toda a informação relevante”.

Nesse sentido, não temos dúvidas em afirmar que o custo de construção como o somatório do valor do terreno, com o custo dos materiais, projetos, licenças, custos de capital e ainda o lucro do promotor. Em suma, o preço de venda do imóvel.

E será sobre este valor que deverão incidir os 15% (?)…