sábado, 15 de dezembro de 2012

A importância da correta avaliação das propriedades de investimento em tempos de crise (conclusão).


No artigo anterior (http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/12/a-importancia-da-correta-avaliacao-das.html) procuramos alertar para a importância das propriedades de investimento na determinação dos resultados de uma empresa.

De facto, como afirmamos, os ganhos pelo justo valor, nas propriedades de investimento, quando não revertem perdas anteriores, vão diretamente a resultados do exercício, o que pode ser muito relevante para a imagem de uma empresa perante terceiros.

Hoje vamos dar a nossa opinião quanto às metodologias para a estimativa do “justo valor”, de acordo com a Norma Contabilística e de Relato Financeiro 11.

O justo valor da propriedade de investimento “reflete, entre outras coisas, rendimento de rendas provenientes de locações correntes e pressupostos razoáveis e suportáveis que representem aquilo que entidades conhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca de rendimentos de rendas de futuras locações à luz de condições correntes. Também reflete, numa base semelhante, quaisquer exfluxos de caixa (incluindo pagamentos de rendas e outros exfluxos)”. 
Articulando esta noção com o estipulado no artigo 45 “ … O vendedor disposto a isso está motivado a vender a propriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhor preço possível...“, com o estipulado no artigo 47 “A melhor evidência de justo valor é dada por preços correntes num mercado ativo de propriedades semelhantes no mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratos semelhantes…” e com o estipulado no artigo 48 alínea c) “Projeções de fluxos de caixa descontados com base em estimativas fiáveis de futuros fluxos de caixa, suportadas pelos termos de qualquer locação e de outros contratos existentes e (quando possível) por evidência externa tal como rendas correntes de mercado de propriedades semelhantes no mesmo local e condição, e usando taxas de desconto que reflitam avaliações correntes de mercado quanto à incerteza na quantia e tempestividade dos fluxos de caixa. “, uma propriedade de investimento deve ser avaliada segundo os seguintes critérios:
- Máxima e melhor utilização para o imóvel, o que na prática aproxima a noção de justo valor ao valor de mercado;
- Aplicação, preferencialmente, do método comparativo de mercado;
- Se se revelar impossível a aplicação deste método, aplicar o método do rendimento com a noção de fluxo de caixa descontado.
No entanto, achamos que, prudencialmente, devem ser aplicados estes dois métodos.
Assim sendo, é importante a consulta a um profissional da avaliação, recordando que quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas quer a Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas preferem que as estimativas de avaliação de imóveis sejam realizadas por técnicos inscritos na CMVM (Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários).
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