A Carta-Circular nº 11/2013/DSP, de 20-09-2013 do Banco de Portugal

O Banco de Portugal publicou, no passado dia 20 de setembro, a carta-circular nº 11/2013/DSP.

Este documento obriga a que " ... As instituições devem proceder à reavaliação de todos os imóveis adquiridos em reembolso de crédito próprio cuja data de avaliação seja igual ou superior a 1 ano, por referência a 31 de julho de 2013; ..."

A importância desta obrigação, em nossa opinião, não reside no facto do imobiliário poder ter reduzido drasticamente o seu valor, com consequentes imparidades para a banca, ou por qualquer outro motivo disciplinador de mercado e de transparência. 

O que para nós é verdadeiramente importante neste documento, é a mensagem, subliminar, de que o paradigma da avaliação bancária deve mudar.

Deve deixar de assentar numa base de "contar tijolos" (método do custo) ou então num imóvel visto como uma unidade fragmentada, que não é comparada como um todo (como se fosse possível, num armazém, vender os escritórios separadamente, ou, numa casa habitação vender as varandas, também separadamente!).

Há no documento claras referências ao método do rendimento ("... e assente numa avaliação elaborada com base no pressuposto do projeto concluído (v.g. método do rendimento).") e à utilização de "cash-flows" ("... a reavaliação deve refletir o adiamento dos cash flows de acordo ...").

Este vem reforçar o nosso pensamento, de que devemos afirmar até à exaustão que o imobiliário é investimento, portanto rendimento.

Enquanto a banca avaliar os seus imóveis numa otica que não priveligia esta visão assume um risco permanente de constantemente apoiar projetos votados ao insucesso e á criação de imparidades em caso de insolvência do credor.

Ocorre-nos contar aqui uma situação que se passou com um cliente que assessoramos para a obtenção de crédito à habitação. Tratava-se de uma pequena quinta urbana, em que o comprador pretendia utilizar parte do imóvel como habitação própria e o restante como investimento, arrendando no mercado local (o imóvel situava-se nas imediações de um polo universitário e cumpria os três requisitos de um bom investimento imobiliário: primeiro localização, em segundo lugar localização e em terceiro lugar localização). Fizemos a respetiva avaliação pelo método do rendimento, evidenciando a valia do projeto e mostrando que era um bom investimento também para a entidade bancária.

Resposta de um avaliador bancário:

"O relatório que o João Fonseca enviou não se enquadra no tipo de estudo que os bancos fazem para conceção de crédito hipotecário. O pedido de crédito tem a ver com habitação própria permanente e não com investimento."! E o crédito não se fez!

Esta visão tem que mudar!

Dirão que a banca, no crédito bancário, também utiliza o método do rendimento. É verdade que sim. 

Mas de uma forma totalmente insipiente, logo menos exaustiva, que não entra com variáveis definidoras do valor como, por exemplo, taxas de ocupação, incumprimento de arrendatários, despesas de gestão, Imposto Municipal sobre Imóveis, taxa de conservação de esgotos, seguros, despesas de conservação e manutenção, gastos operacionais fixos, condomínio, ou outros.

Atente-se na figura, que mostra a ligeireza com que é aplicado o método do rendimento. Mas não pensem que é um caso isolado. Toda a banca o faz!

Para terminar, também nos faz muita espécie porque é que todos os relatórios bancários de avaliação para crédito hipotecário afirmam, pomposamente "O presente relatório foi efetuado dentro dos critérios, normas e conceitos estabelecidos no estipulado pelo Aviso 5/2006 de 11 de Outubro, do Banco de Portugal".

Tanto quanto sabemos este aviso diz respeito a obrigações hipotecárias e não a crédito hipotecário.

Achamos que é mais um assunto para o Banco de Portugal ponderar.

Caso contrário, como diz o ditado popular, "a bota não bate com a perdigota!"