domingo, 3 de novembro de 2013

Novamente as propriedades de investimento!

As propriedades de investimento terão uma importância vital nos contas que as empresas apresentarão no próximo relato financeiro.

É um facto a tendência em não se atualizarem devidamente os valores dos imóveis, qualquer que seja a classe contabilística onde estão inseridos. No caso das propriedades de investimento é tanto mais grave quanto mais se prejudica o resultado do exercício.

Os ganhos pelo justo valor, nas propriedades de investimento, quando não revertem perdas anteriores, vão diretamente a resultados do exercício, o que pode ser uma mais valia para as empresas que se encontrem em dificuldades, apesar de não esconder os resultados operacionais negativos, quando eles existem.

A Norma Contabilística e de Relato Financeiro 11, que trata estas matérias tem por base a Norma Internacional de Contabilidade IAS 40 — Propriedades de Investimento. Relembramos aqui algumas definições que vêm plasmadas na norma:

“Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.

Propriedade de investimento: é a propriedade (terreno ou um edifício — ou parte de um edifício — ou ambos) detida (pelo dono ou pelo locatário numa locação financeira) para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas as finalidades, …”

É muito importante ser recordado que deve ser sempre determinado o justo valor das propriedades de investimento quer seja ”para a finalidade de mensuração (se a entidade usar o modelo do justo valor) ou de divulgação (se usar o modelo do custo).”

Por outro lado, apesar de não ser obrigatório, o justo valor das propriedades de investimento deve ser estimado ”por um avaliador independente que tenha uma qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente na localização e na categoria da propriedade de investimento que esteja a ser valorizada.”

Normalmente, quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas quer a Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas reconhecem como qualificação profissional a inscrição dos técnicos na CMVM (Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários). 

O justo valor da propriedade de investimento “reflete, entre outras coisas, rendimento de rendas provenientes de locações correntes e pressupostos razoáveis e suportáveis que representem aquilo que entidades conhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca de rendimentos de rendas de futuras locações à luz de condições correntes. Também reflete, numa base semelhante, quaisquer exfluxos de caixa (incluindo pagamentos de rendas e outros exfluxos)”. 

Articulando esta noção com o estipulado no artigo 45 “ … O vendedor disposto a isso está motivado a vender a propriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhor preço possível...“, com o estipulado no artigo 47 “A melhor evidência de justo valor é dada por preços correntes num mercado ativo de propriedades semelhantes no mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratos semelhantes…” e com o estipulado no artigo 48 alínea c) “Projeções de fluxos de caixa descontados com base em estimativas fiáveis de futuros fluxos de caixa, suportadas pelos termos de qualquer locação e de outros contratos existentes e (quando possível) por evidência externa tal como rendas correntes de mercado de propriedades semelhantes no mesmo local e condição, e usando taxas de desconto que reflitam avaliações correntes de mercado quanto à incerteza na quantia e tempestividade dos fluxos de caixa. “, uma propriedade de investimento deve ser avaliada segundo os seguintes critérios:

- Máxima e melhor utilização para o imóvel, o que na prática aproxima a noção de justo valor ao valor de mercado;

- Aplicação, preferencialmente, do método comparativo de mercado;

- Se se revelar impossível a aplicação deste método, aplicar o método do rendimento com a noção de fluxo de caixa descontado.


Estamos a chegar ao fim do exercício de  pelo que é necessário comerçarmos já a pensar no fecho do ano!
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