O "justo valor" não é o "valor de mercado"?!

Voltamos à revista TOC 111 de Junho 2009, da, na altura, Câmara dos Técnicos Oficiais de Contas,  e ao quadro que a seguir reproduzimos:

Mereceu-nos uma reflexão o aspeto particular evidenciado de entender o “justo valor” como o “valor realizável liquido”, que, em tese, corresponderia ao “valor de mercado”.

A nossa opinião, modestamente, é que esta consideração é um pouco redutora do que pode ser considerado como “justo valor”, sobrepondo este conceito ao conceito de “valor de mercado”.

Tentaremos demonstrar ao longo deste artigo que o “valor de mercado” não corresponde, exatamente, ao “justo valor”.

De acordo com o normativo contabilístico, nomeadamente a NCRF 7, devemos considerar “justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas”.

Mais adiante, a mesma norma refere que “O justo valor de terrenos e edifícios deve ser determinado a partir de provas com base no mercado por avaliação que deverá ser realizada por avaliadores profissionalmente qualificados e independentes. O justo valor de instalações e equipamentos é geralmente o seu valor de mercado determinado dor avaliação” e também que “Se não houver provas com base no mercado do justo valor devido à natureza especializada do item do ativo fixo tangível ou se o item for raramente vendido, exceto como parte de um negócio em continuação, uma entidade não deve utilizar o método de revalorização”.

Por valor de mercado, na avaliação de património, entendemos como o “valor pelo qual um bem pode ser transacionado, num mercado livre e competitivo e após um determinado período de tempo razoável, em que os intervenientes atuem de livre vontade, sem qualquer interesse particular e conhecedores de toda a informação relevante”.

Talvez com um exemplo possamos explicar melhor a diferença, em nossa opinião, entre “justo valor” e “valor de mercado”:

Exemplo:

As instalações de uma empresa (ativo fixo tangível) estão preparadas para a industria de curtumes e são causadoras de um impacto ambiental negativo na sua envolvente. No entanto, tem todas as licenças e autorizações devidas para o seu funcionamento, pelo que se encontra absolutamente legal. A administração da empresa já sabe que, caso termine a sua atividade, o local onde está instalada deve reconvertido para zona verde, de acordo com o Plano Diretor Municipal, com uma densidade de construção quase residual. O valor estimado para este uso alternativo é de 200.000€ (valor realizável liquido).

É este o valor pelo que deverão ser registadas, na contabilidade, as instalações da empresa (terreno e imóvel)?

Pela análise de revista  TOC 111 de Junho 2009, sim, pois este seria o valor realizável liquido. A nossa posição é discordante.

Teoricamente não poderíamos utilizar a noção de “justo valor”, pois tal não é permitido para ativos especializados ou raramente vendidos, o que é o caso. Só que o legislador abre uma exceção para negócios em continuação. E a partir daqui só exige que seja determinado a partir de provas com base no mercado. Assim sendo, o “justo valor” é estimado tendo em conta a noção de “valor de mercado em uso continuado”.

O valor do ativo fixo tangível será então estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seu valor (método do custo depreciado). Ao valor agregado dos custos de construção e do terreno (obtido no mercado), adicionando a margem de lucro do promotor (de mercado) obtemos o “valor de mercado em uso continuado”.

Desta forma, a norma é integralmente cumprida. Em termos abstratos, o “valor de mercado” pode ser 200.000€ e o “valor de mercado em uso continuado” (que vai ser registado na contabilidade) de 1.000.000€.

Esta ambiguidade pode ser penalizadora para a Banca, quando obtém garantias reais sobre este tipo de imóveis. De facto, o perito avaliador deve avaliar em “uso continuado”, induzindo a Banca para valores que nunca realizará se, porventura, o negócio for liquidado.

Poderá ser esta a razão por que a Banca, salvo uma ou duas raras e honrosas exceções, é tão pouco transparente na hora de divulgar as avaliações que realiza. É que o cliente bancário, pagando as avaliações, raramente as vê!