Avaliação de imóveis em expropriações (i)

A indemnização por expropriação pretende compensar o dano causado à entidade expropriada pelo facto de ficar sem um bem imóvel.

Devemos relevar que o valor da indemnização reporta-se à data da declaração de utilidade pública. Este valor será atualizado à data da decisão final do processo, recorrendo-se à evolução do índice de preços do consumidor, excluindo a habitação.

Apesar da legislação apontar para critérios de avaliação, não deixa também de referir, no seu artigo 23º, parágrafo 5, que “o valor dos bens… deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal não se verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor”.

O Código das Expropriações sugere, a título meramente indicativo, a utilização de montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.

Estranhamente, o titulo meramente indicativo transformou-se em lei de aplicação cega!

Apesar de já ser considerado por tribunais superiores que a utilização destes critérios despreza o principio da justa indemnização com base em critérios de mercado, já que valores de mercado são estimados por portaria, muitos peritos avaliadores continuam a ser coniventes no prejuízo causado aos contribuintes em processos expropriativos. A começar logo pelos peritos avaliadores das Câmaras Municipais …

Por exemplo o Acórdão do TRL 381 de 7 de Outubro de 1997 diz “O valor da coisa expropriada para efeitos de indemnização é o seu valor comum ou de mercado … este valor é um conceito de facto e não normativo, determinando-se segundo critérios económicos e não segundo regras fixadas por lei”.

Já o Acórdão do  TRL 98562 de 16 de janeiro de 1997 diz “… os valores estabelecidos anualmente, em Portaria, para efeitos de renda condicionada não podem servir de bitola no custo de construção possível para efeitos de expropriação”.

Releva aqui que o valor, ou custo, da construção deverá ser o valor pelo qual o imóvel pode ser vendido, num mercado livre e competitivo e após um determinado período de tempo razoável, em que os intervenientes atuem de livre vontade, sem qualquer interesse particular e conhecedores de toda a informação relevante (valor de mercado) e não outro qualquer valor fixado administrativamente. É por isso que em qualquer avaliação se exigem e fazem as respetivas prospeções locais.

O custo da construção deve incluir  projetos, licenças, juros de capital, terreno e lucro. Deve refletir o preço de venda,  o único que é transparente e que condiz com os diferentes códigos que foram publicados.

Para uma indemnização ser justa o valor (custo) por metro quadrado de área útil adotado deve ser aquele que é indicado pelo Instituto Nacional de Estatística  (http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2013/03/as-estatisticas-do-ine-sobre-avaliacao.html) quando divulga os valores da avaliação bancária, à data da Declaração de Utilidade Pública (DUP).

Não nos parece que a banca, nas suas avaliações, sobrevalorize as avaliações.