domingo, 16 de novembro de 2014

Mortgage Lending Value ou Valor do Bem Hipotecado

(Afinal para que serve o Loan To Value?)

No passado dia 12 realizou-se a apresentação da edição portuguesa  do “Red Book” ou “Avaliação RICS- Normas Profissionais”, com uma conferência muito bem estruturada, onde foram discutidas as noções de Valor de Mercado e Mortgage Lending Value (Valor do Bem hipotecado) e também a sua aplicação na Espanha e na Alemanha.

O setor bancário europeu pretende que “Quanto ao conceito de valor do imóvel, para o setor bancário adota-se o conceito de “valor do bem hipotecado” (mortgage lending value ou MLV), como limite superior, para todos os imóveis que caucionam créditos hipotecários. Trata-se de um conceito “through-the-cycle” (e não “point-in-time”), o qual tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação. Para as restantes situações, o “justo valor”/valor de mercado (“point-in-time”) é o conceito de referência.” – In A avaliação e valorização de imóveis – uma abordagem integrada para o sistema financeiro português – documento de consulta, dezembro de 2013, do Banco de Portugal, CMVM e Instituto de Seguros de Portugal.

É, portanto, muito claro que o Valor de Mercado deixa de ser a condição para a concessão de crédito e passa a ser um valor que ainda ninguém sabe o que é - Mortgage Lending Value (Valor do Bem hipotecado).

Em termos práticos ainda não foram ainda definidas as metodologias para o estimar. Supostamente, o Valor do Bem Hipotecado pretende “amortecer” as variações que o Valor de Mercado possa ter ao longo do tempo de vida do imóvel ou da concessão do empréstimo.

Foi curioso verificar as diferenças profundas entre as forma de estimativa na Espanha e na Alemanha. Como exemplo, o facto de na Alemanha o Valor do Bem Hipotecado nunca poder ser superior ao Valor de Mercado, ao contrário do que pode suceder em Espanha. Isto para lá da forma totalmente dispare de o encontrar.

Existem, em nossa opinião, ainda duas questões em que devemos refletir.

Em primeiro lugar, o conceito de Loan to Value. De facto, o risco do empréstimo fica totalmente coberto pela assunção do Valor do Bem Hipotecado, que será, seguramente, sempre inferior ao Valor de Mercado. É a morte do conceito?

Depois, a problemática das dações em pagamento. A banca deixa de ter argumentos válidos para recusar a dação em pagamento de imóveis porque, desde logo, fica evidente que o valor destes é sempre superior ao valor em dívida.


Ou será que existe mais algum argumento que não lembra ao diabo?
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