domingo, 8 de fevereiro de 2015

Validação de amostras no método comparativo de mercado

No método comparativo de mercado torna-se necessário, a dado momento, fazer a homogeneização das amostras de forma a proceder à estimativa do valor do imóvel avaliado. 

Usualmente, são utilizadas duas metodologias para a validação das amostras:

- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementado com o estudo da Distribuição “t” de Student. 

Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente o cálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análise desses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre o desvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valor crítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmada podemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculo da amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida. 

Se existir uma grande amplitude do intervalo de confiança, o valor a escolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamente à média, devendo o perito escolher um valor que se encontre neste intervalo.

- Estatística descritiva: amplitude inter-quartis (AIQ), quartis e “outliers”.



São considerados “outliers” severos e devem ser banidos, os elementos da amostra que se situem para lá de Q3 + 3 x AIQ ou Q1 – 3 x AIQ.

São considerados “outliers” moderados e a amostra deve ser estudada com e sem a sua presença, os elementos que estejam depois de Q3 + 1,5 x AIQ ou Q1 – 1,5 x AIQ.

Este estudo só deve ser feito após a homogeneização da amostra, por forma a que todos os elementos possam ser comparáveis.
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