Programa do PS para o imobiliário: Uma mão cheia de nada e outra de alguma coisa.

(alteração ao provérbio de nossa responsabilidade)

No passado dia 20 de maio, o Partido Socialista apresentou ao país um documento de trabalho para debate público e no qual se baseará o programa eleitoral do partido.

Começamos por dar os parabéns ao Partido Socialista por, atempadamente, nos dar a conhecer as suas propostas.

A partir daquele documento retiramos a parte que corresponderá às proposta para o “imobiliário”, que aqui disponibilizamos [descarregar]. Caso pretendam, o programa completo pode ser descarregado [aqui].

A palavra imobiliário surge entre aspas, de propósito, porque, verdadeiramente, está ausente. Em todo o documento é referida apenas três vezes, uma (infelizmente) para esvaziar de vez o interesse dos Fundos de Investimento Imobiliário, outra para falar dos Fundos de Investimento Imobiliário Florestais e, uma terceira, quando fala do Património público.

Em vez de “imobiliário” fala de “habitação”.

Sejamos justos, existem propostas com as quais concordamos:

-Enfoque na Reabilitação urbana e passagem da reabilitação de exceção a regra. Alteração regulamentação da construção e do urbanismo orientada para a reabilitação urbana e não para a construção nova.

-Criação do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado;

-Simplificação de processos e procedimentos para tornar mais rápida a realização de obras e operações urbanísticas relacionadas com a reabilitação urbana;

-Simplificação e redução de custos de contexto relacionados com o processo de despejo.

Existem, no entanto, algumas propostas que devem ser contrariadas frontalmente.

Desde logo, a “demonização” dos proprietários que têm imóveis devolutos (“Reforçar a capacidade dos municípios se substituírem aos proprietários incumpridores e realizarem obras coercivas e condicionadas em prédios devolutos ou em ruina em resultado de heranças indivisas…”). É não perceber três coisas:

-Muitos proprietários não têm condições económicas para assumir a reabilitação, mesmo que sejam ajudados;

-Muitos imóveis, mesmo que recuperados, não têm condições para regressar ao mercado (por exemplo, má localização).

-Não existe falta de habitação disponível.

Por outro lado, não percebe que o que regula o aumento ou diminuição do valor das rendas é o mercado e não qualquer intenção legislativa (“Rever o regime do arrendamento, de modo a voltar a relacionar o valor máximo das rendas com o estado de conservação dos edifícios, minorando este valor nos casos em que os edifícios estejam com grandes ou muito grandes necessidades de reparação”).

O tempo de fixação administrativa das rendas já lá vai e sabe-se muito bem o mal que causou ao país.

Também consideramos um erro a aposta que este programa quer dar para a aquisição de casa própria em vez de apostar seriamente na estruturação de um programa que crie um verdadeiramente mercado de arrendamento (“Simplificar a tabela do IMT para aquisição de habitação própria, alargando o limite de isenção e reduzindo a taxa marginal aplicável a habitações de valor médio, permitindo a dedução no valor a pagar do valor suportado na aquisição anterior…”).

O fomento da aquisição de casa própria, além de prejudicar o mercado de arrendamento, empurra as famílias para o endividamento bancário, com as consequências nefastas que ocorrem ciclicamente, e que todos os dias vê-mos ou lê-mos na comunicação social. Tem ainda outro senão, que é criar dificuldades à mobilidade das pessoas, com prejuízo evidente na empregabilidade.

Finalmente, a fobia do Partido Socialista quanto aos Fundos de Investimento Imobiliário (“Eliminação do regime de incentivos fiscais atribuídos aos Fundos de Investimento Imobiliário, mantendo apenas os benefícios atribuídos aos restantes promotores de reabilitação urbana”).

Recordamos o que escrevemos no nosso artigo de 30 de junho de 2013, de título “Morte aos Fundos de Investimento Imobiliários!”:

“Vamos corrigir mais uma vez o que consideramos ser intoxicação da opinião pública e desinformação. Existem dois tipos de fundos de investimento: abertos e fechados. Os fundos de investimento imobiliário fechados podem ainda ser de subscrição particular ou de subscrição pública. Acontece que só os fundos abertos e os fundos fechados de subscrição pública têm isenção de IMI. Recordo ainda que os fundos fechados representam 55,5% do total das carteiras. Seguramente, metade dos fundos de investimento imobiliário pagam IMI! Com a medida anunciada também o IMI pago por estes imóveis diminui. E assim a receita fiscal. Recordo aqui também as palavras de Gonçalo Nascimento Rodrigues no seu artigo em http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2012/11/a-machadada-final-nos-fundos_5.html#.UdBkkvlwrQM,: 

“Em suma, a proposta apresentada pelo líder da oposição pode até ser muito "nobre", fazer sentido num discurso mais populista. No entanto, na prática irá criar enormes constrangimentos às Sociedades Gestoras, aos seus donos (leia-se, os Bancos), à liquidez dos Fundos e, mais que tudo, aos participantes dos Fundos que são os pequenos aforradores Portugueses. Não são os grandes investidores, esses há muito que perderam quaisquer benefícios.”

 Durante muitos anos os FII abertos foram objeto de investimento de pequenos aforradores, que os viram como boas alternativas aos tradicionais depósitos a prazo. O que vai António José Seguro fazer quando começar a corrida aos resgates dos FII os bancos, que não os vão conseguir pagar, ficando suspensos?”

Só mudou o nome do Secretário Geral do Partido Socialista!

Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417, endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis