domingo, 14 de junho de 2015

Critério da média saneada

Em complemento do nosso artigo de 8 de fevereiro “Validação de amostras no método comparativo de mercado”, acrescentamos mais uma metodologia possível para a validação de amostras.

Trata-se de uma metodologia explicada num livro que também já foi objeto de um artigo, de resto um livro excelente, “Avaliação de Bens, Princípios Básicos e Aplicações”, de Radegaz Nasser Júnior.

Consiste em definir valores inferiores e superiores para a variação dos dados da amostra, não se considerando os valores que estão fora do intervalo [Limite inferior; Limite superior]

Este limites são encontrados com as seguinte expressões:

Limite inferior = (Média aritmética simples – 30% x Média aritmética simples)

Limite superior = (Média aritmética simples + 30% x Média aritmética simples)

Deixamos aqui também as metodologias já explicadas em artigos anteriores:

- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementado com o estudo da Distribuição “t” de Student. 

Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente o cálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análise desses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre o desvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valor crítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmada podemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculo da amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida. 

Se existir uma grande amplitude do intervalo de confiança, o valor a escolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamente à média, devendo o perito escolher um valor que se encontre neste intervalo.

- Estatística descritiva: amplitude inter-quartis (AIQ), quartis e “outliers”.


São considerados “outliers” severos e devem ser banidos, os elementos da amostra que se situem para lá de Q3 + 3 x AIQ ou Q1 – 3 x AIQ.

São considerados “outliers” moderados e a amostra deve ser estudada com e sem a sua presença, os elementos que estejam depois de Q3 + 1,5 x AIQ ou Q1 – 1,5 x AIQ.


Este estudo só deve ser feito após a homogeneização da amostra, por forma a que todos os elementos possam ser comparáveis.

(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417 endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis)
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