À volta dos números…
A Câmara Municipal de Lisboa mandou
estimar o valor de mercado dos terrenos da antiga Feira Popular. Para
obter um valor sustentado pediu a colaboração de cinco empresas de
avaliação de imóveis.
Depois de analisar os respetivos relatórios concluiu que “Verificou-se ainda um razoável grau de convergência entre as cinco propostas entre os valores emitidos pelas 5 (cinco) diferentes entidades, …”
A convergência encontrada revela uma diferença de 56.000.000€ (cinquenta e seis milhões de euros) entre a proposta mais alta e a proposta mais baixa! Só representa uma diferença de 55%!
Ficou satisfeita porque “É possível ter como referência que o valor base agora estabelecido (€ 944,24/m2) é superior em 4% ao valor base efetivo da hasta pública n.º 4/HP/DMSC-DA/2005, que foi de €906,00/m2…”. Esqueceu-se que em 2005 ainda estávamos longe da crise. Preços de hoje na linha de preços de 2005?
Ficou satisfeita também porque “A razão entre o valor atual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluídos varia entre 21% a 35%, o que são parâmetros aceitáveis.”. De facto, uma diferença de 67% é absolutamente normal!
Conclui que, fazendo a média dos três valores de mercado estimados mais elevados, o valor da hasta pública adequado seria de 135.700.000€ (cento e trinta e cinco milhões e setecentos mil euros).
Nós não concordamos com este valor porque:
Depois de analisar os respetivos relatórios concluiu que “Verificou-se ainda um razoável grau de convergência entre as cinco propostas entre os valores emitidos pelas 5 (cinco) diferentes entidades, …”
A convergência encontrada revela uma diferença de 56.000.000€ (cinquenta e seis milhões de euros) entre a proposta mais alta e a proposta mais baixa! Só representa uma diferença de 55%!
Ficou satisfeita porque “É possível ter como referência que o valor base agora estabelecido (€ 944,24/m2) é superior em 4% ao valor base efetivo da hasta pública n.º 4/HP/DMSC-DA/2005, que foi de €906,00/m2…”. Esqueceu-se que em 2005 ainda estávamos longe da crise. Preços de hoje na linha de preços de 2005?
Ficou satisfeita também porque “A razão entre o valor atual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluídos varia entre 21% a 35%, o que são parâmetros aceitáveis.”. De facto, uma diferença de 67% é absolutamente normal!
Conclui que, fazendo a média dos três valores de mercado estimados mais elevados, o valor da hasta pública adequado seria de 135.700.000€ (cento e trinta e cinco milhões e setecentos mil euros).
Nós não concordamos com este valor porque:
Neste cenário, este valor deveria estar entre 117.000.000€ e 123.000.000€.
Mas também afirmamos que a metodologia de venda mais correta seria o ajuste direto.
E, noutro fórum, explicaremos porquê!
Boa tarde
ResponderEliminarAntes de queria desde já agradecer a existência e riqueza deste Blog, sobretudo na óptica dos avaliadores mas também de outros profissionais envolvidos na matéria do imobiliário, os meus parabéns!!!
Relativamente a este tópico em concreto e porque refere a questão da escolha do procedimento de ajuste direto (em alternativa à hasta pública), gostaria de perceber exatamente as razões porque o defende.
Cumprimentos
Ricardo M. Pereira
Agradeço, antes de tudo, as suas palavras simpáticas.
EliminarPeço a sua paciência e aguarde mais uns dias, porque num artigo que vou escrever para a Vida Imobiliária online falarei sobre isto.
Cumprimentos
João Fonseca