domingo, 6 de setembro de 2015

À volta dos números…

A Câmara Municipal de Lisboa mandou estimar o valor de mercado dos terrenos da antiga Feira Popular. Para obter um valor sustentado pediu a colaboração de cinco empresas de avaliação de imóveis.

Depois de analisar os respetivos relatórios concluiu que “Verificou-se ainda um razoável grau de convergência entre as cinco propostas entre os valores emitidos pelas 5 (cinco) diferentes entidades, …”

A convergência encontrada revela uma diferença de 56.000.000€ (cinquenta e seis milhões de euros) entre a proposta mais alta e a proposta mais baixa! Só representa uma diferença de 55%!

Ficou satisfeita porque “É possível ter como referência que o valor base agora estabelecido (€ 944,24/m2) é superior em 4% ao valor base efetivo da hasta pública n.º 4/HP/DMSC-DA/2005, que foi de €906,00/m2…”. Esqueceu-se que em 2005 ainda estávamos longe da crise. Preços de hoje na linha de preços de 2005?

Ficou satisfeita também porque “A razão entre o valor atual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluídos varia entre 21% a 35%, o que são parâmetros aceitáveis.”. De facto, uma diferença de 67% é absolutamente normal!

Conclui que, fazendo a média dos três valores de mercado estimados mais elevados, o valor da hasta pública adequado seria de 135.700.000€ (cento e trinta e cinco milhões e setecentos mil euros).

Nós não concordamos com este valor porque:


Neste cenário, este valor deveria estar entre 117.000.000€ e 123.000.000€.

Mas também afirmamos que a metodologia de venda mais correta seria o ajuste direto.

E, noutro fórum, explicaremos porquê!
Reacções:

2 comentários:

  1. Boa tarde

    Antes de queria desde já agradecer a existência e riqueza deste Blog, sobretudo na óptica dos avaliadores mas também de outros profissionais envolvidos na matéria do imobiliário, os meus parabéns!!!

    Relativamente a este tópico em concreto e porque refere a questão da escolha do procedimento de ajuste direto (em alternativa à hasta pública), gostaria de perceber exatamente as razões porque o defende.

    Cumprimentos


    Ricardo M. Pereira

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    1. Agradeço, antes de tudo, as suas palavras simpáticas.
      Peço a sua paciência e aguarde mais uns dias, porque num artigo que vou escrever para a Vida Imobiliária online falarei sobre isto.
      Cumprimentos
      João Fonseca

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