Yieds e taxas de atualização. Concordam?
Atualizamos o nosso artigo de 29 de janeiro de 2012, acerca das diferenças entre taxas de atualização e taxas de capitalização.
O desafio que colocamos é: concordam com a opinião expressa?
“É recorrente na avaliação de património que a taxa de capitalização (yield) tenha um valor inferior à taxa de atualização.
Relembramos que aplicamos o conceito de capitalização quando temos uma renda atual que queremos projetar no futuro, ao contrário do conceito de atualização, quando temos uma renda futura que queremos atualizar para a data de hoje.
O desafio que colocamos é: concordam com a opinião expressa?
“É recorrente na avaliação de património que a taxa de capitalização (yield) tenha um valor inferior à taxa de atualização.
Relembramos que aplicamos o conceito de capitalização quando temos uma renda atual que queremos projetar no futuro, ao contrário do conceito de atualização, quando temos uma renda futura que queremos atualizar para a data de hoje.
O primeiro conceito utilizamos, por exemplo, na fórmula Valor do imóvel = Renda anual / yield e o segundo conceito nos “discount cash flow”.
Mas quais serão as razões porque a primeira é menor que a segunda?
Qualquer uma das taxas atrás mencionadas tem uma componente sem risco e outra com risco.
Quando analisamos a componente sem risco verificamos que normalmente as taxas de juro de curto prazo são menores que as taxas de juro de médio prazo (a remuneração das Obrigações do Tesouro a 6 meses é menor que a remuneração das Obrigações do Tesouro a 5 anos).
Quanto ao prémio de risco, no curto prazo é menor que no médio/longo prazo:
-No caso de imóveis construídos porque o incumprimento e a taxa de desocupação são menores;
-Nos imóveis a construir porque no curto prazo existe um risco menor no que diz respeito ao tempo de aprovação de projetos, da sua execução e dos custos de construção.”
Mas quais serão as razões porque a primeira é menor que a segunda?
Qualquer uma das taxas atrás mencionadas tem uma componente sem risco e outra com risco.
Quando analisamos a componente sem risco verificamos que normalmente as taxas de juro de curto prazo são menores que as taxas de juro de médio prazo (a remuneração das Obrigações do Tesouro a 6 meses é menor que a remuneração das Obrigações do Tesouro a 5 anos).
Quanto ao prémio de risco, no curto prazo é menor que no médio/longo prazo:
-No caso de imóveis construídos porque o incumprimento e a taxa de desocupação são menores;
-Nos imóveis a construir porque no curto prazo existe um risco menor no que diz respeito ao tempo de aprovação de projetos, da sua execução e dos custos de construção.”
Bom dia,
ResponderEliminarQuero acrescentar ao seu artigo que, em minha opinião, os conceitos são distintos e não devem confundidos.
Ora bem, resumidamente, a yield representa a rentabilidade que se obtém ou quer obter de um bem, e dever ser aplicada num método estático, como o método do Rendimento para conseguirmos estimar o valor do imóvel através do rendimento que gera ou que se espera que gere.
Os conceitos de taxa de atualização e capitalização devem ser utilizados numa metodologia dinâmica, DCF, de forma a contabilizar o risco específico associado ao imóvel, e, o risco do país com as subjacentes variações decorrentes da economia.
Estes conceitos são muito importantes e devem ser, em minha opinião, bem balizados, devido ao impacto que têm na estimativa de valor final do imóvel.
Cumprimentos.