domingo, 22 de maio de 2016

Avaliação expedita de terrenos urbanizáveis

(Equação de Oscar Olave)

São terrenos urbanizáveis, desde que os instrumentos legais em vigor o permitam (nomeadamente os Planos Diretores Municipais), todos aqueles que apresentem características de localização, de áreas, de topografia e de acessibilidades, entre outras, em que o seu máximo e melhor aproveitamento seja obtido através de um loteamento, onde seja possível a sua divisão pela implantação de arruamentos e correspondente subdivisão em lotes.

Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a ser utilizado, como em qualquer avaliação, é o método comparativo de mercado. Já em documentos anteriores defendemos que as técnicas mais adequadas para uma estimativa rigorosa pelo método comparativo de mercado são a inferência estatística e o tratamento por fatores:

A outra ferramenta mais utilizada é o “método involutivo”, tanto na sua versão dinâmica como na versão residual.

A versão dinâmica utiliza técnicas de DCF - “Discount cash flow” – já afloradas também em artigo anterior:

Para a versão residual, uma avaliação mais expedita, apresentamos a Equação de Oscar Olave:

Em que:
X – valor do terreno
S – área total do terreno
K – percentagem do terreno para circulação, espaços verdes e áreas de cedências
q – valor médio por m2 de lotes vizinhos
L – lucro do empreendimento
Dt – Despesas totais de urbanização e implantação do loteamento.
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