Valor de sinergia (marriage value)

Fonte: Quino

Valor de sinergia é o valor que resulta da junção de dois ou mais ativos imobiliários, para criar um novo ativo, em que este possui um valor superior à soma dos valores de cada um, individualmente.

Todos temos um pouco de peritos avaliadores de imóveis e, muitas vezes, investidos nestas “funções”, misturamos conceitos e acreditamos que o valor de mercado de um imóvel deva ser confundido com o valor de sinergia.

Este valor de sinergia é muitas vezes aproveitado por proprietários de imóveis, principalmente quando sabem que uma qualquer promoção imobiliária não pode ser efetivada sem a sua concordância. Afinal, pretende-se uma mais justa repartição das mais-valias proporcionadas.

No artigo de hoje pretendemos mostrar, de uma forma muito simples, como devemos abordar esta temática, em que um exemplo vale mais que mil palavras!

Suponhamos que existe um terreno, no fundo três imóveis contíguos de três proprietários distintos, uma habitação com jardim, um armazém desativado e uma pequena vacaria, valendo cada um dos imóveis (valor de mercado), isoladamente, 100.000€, 250.000€ e 15.000€, respetivamente.

No entanto, uma promoção imobiliária, conjunta, dos três imóveis, contando com a aquiescência do Plano Diretor Municipal, valoriza o imóvel resultante em 1.250.000€.

Como valorizar cada um dos terrenos, neste cenário, para equilibrar a mais-valia gerada pela promoção imobiliária?

Pensamos assim:

- O valor total dos três imóveis, isoladamente, é 100.000€+250.000€+15.000€=365.000€

- O valor com a promoção imobiliária é de 1.250.000€

- O valor de sinergia é a diferença 1.250.000€-365.000€= 885.000€

- O empreendimento só é possível se os três imóveis forem considerados, caso contrário, é inexequível. Logo, a mais valia deve ser repartida em partes iguais, 885.000€/3=295.000€

- Concluindo, cada um dos proprietários deveria receber, respetivamente, 395.000€ (habitação com jardim), 545.000€ (armazém desativado) e 310.000 (pequena vacaria).

É um tema sensível, com opiniões diferentes e apaixonadas…