Inferência estatística, avaliação de imóveis e mediação imobiliária

Pensamos não cometer nenhuma inconfidência se partilharmos a conversa de avaliador de imóveis para profissional da mediação imobiliária, que tivemos com Massimo Forte, acerca do estudo que foi publicitado no nosso último artigo, que resolvemos publicar agora para ficar ao alcance de todos.

Lembrava Massimo Forte que o preço aconselhado, na mediação, resulta, quase exclusivamente, do método comparativo de mercado. Referia ainda que deverá aconselhar-se um valor mínimo e máximo ao cliente, dando-lhe a liberdade para o escolher.  

É certo que advogamos em causa própria, pois defendemos intransigentemente a inferência estatística no método comparativo de mercado, mas é nossa firme convicção que é uma ferramenta muito útil para a mediação imobiliária.

Esta nossa perceção baseia-se principalmente no facto desta metodologia retirar qualquer subjetividade na análise de valor de um imóvel e também permitir sugerir a indicação de um intervalo de valor.

Poderá ser colocada a questão da morosidade ou da complexidade de se obter uma equação e um intervalo de confiança, mas relembramos aqui o nosso artigo “Uma ajuda para avaliadores”, em que apresentamos uma ferramenta que, rapidamente, soluciona o problema.

Por outro lado, obtida uma equação de regressão para uma determinada zona, esta perdura por muito tempo, não sendo necessário repetir o processo sempre que é necessário avaliar um imóvel. Aliás, é muito mais simples, pois rapidamente encontramos o valor do imóvel que pretendemos angariar.

Após a análise de regressão e a obtenção da equação, deve ser estimado um intervalo de confiança, intervalo estimado onde a média de um parâmetro de uma amostra tem uma dada probabilidade de ocorrer.

No nosso estudo, por exemplo, um apartamento no Parque das Nações, com uma instalação sanitária, classificação energética classe A e um lugar de garagem deverá ter um valor de 3.785€/m2.

Contudo, com 90% de probabilidade, podemos afirmar que o valor do apartamento situar-se-à entre os valores de 3.587€/m2 e 3.983€/m2 (intervalo de confiança estimado).

O estudo apresentado no artigo da semana passada poderá ser obtido [aqui].