Andar para trás no tempo!

É muito frequente, nomeadamente em processos vindos dos tribunais, que os Peritos Avaliadores de Imóveis tenham que estimar o valor de mercado de um imóvel na data atual e numa data anterior.

Esta dificuldade de andar para trás no tempo, na avaliação de imóveis, tem sido frequentemente ultrapassada com as atualizações dos Coeficientes de Desvalorização da Moeda, cuja última Portaria conhecida foi a 400/2015 de 6 de Novembro.

No caso real que sustenta este artigo, ao Perito Avaliador de imóveis foi exigido o exercício de saber o valor de mercado de um terreno no ano de 1982.

Acrescente-se ainda que o valor de mercado à data de hoje foi estimado da seguinte forma:

Valor do terreno (€) = Valor do unitário terreno (€/m2) x Área total (m2)

e

Valor do unitário terreno (€/m2) = IUS x CC x IF x Fr x Ec

onde,

IUS – Índice de Utilização do Solo, que exprime a quantidade de edificação por unidade de solo;

CC – Custo de Construção por m2 de área de construção (482,42€/m2), Portaria 419/2015 de 31 de Dezembro;

IF – Índice Fundiário, uma % dos custos de construção que traduz a percentagem de valorização do solo;

Fr – Fator de corretivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à construção;

Ec – Encargos com projetos, licenças, gestão, fiscalização e comercialização.  

(Nós não concordamos com esta metodologia de avaliação do valor de mercado de um terreno)

Sabendo-se que o valor presumível de uma transação ao fim do período resulta do valor presumível dessa transação no ano zero afetado do coeficiente de desvalorização da moeda para esse período, a partir do Quadro das Atualizações dos Coeficientes de Desvalorização da Moeda o Perito obteve o coeficiente de desvalorização correspondente, no valor de 7,81.

Concluindo, para o Perito, o valor de mercado do imóvel em 1982 seria igual ao valor do imóvel à data de hoje dividido por 7,81.

Um dos objetivos do presente artigo é questionar a bondade do método.

Achamos que as variações do valor do mercado imobiliário não estão indexadas ao coeficiente de desvalorização da moeda.

É um mercado onde se aplica a lei da oferta e da procura, em que os ciclos imobiliários não têm relação com aquele índice.

É pertinente perguntar se a baixa de preços que se verificou no imobiliário, devida ao pedido de ajuda externa, teve paralelo no coeficiente de desvalorização da moeda.

Não ocorreu e tento demonstrar no gráfico seguinte, com recurso aos valores de avaliação bancária do Instituto Nacional de Estatística para o concelho de Santa Maria da Feira, local de avaliação (para efeitos de comparação, o ano de 2008 tem o valor 100):

Como se pode verificar no gráfico seguinte, o Coeficiente de Desvalorização da Moeda tem-se mantido constante nos últimos anos, contrariamente ao que acontece com a variação do valor de avaliação bancária, com variações de quase 20%.

Podemos concluir que o Coeficiente de Desvalorização da Moeda não traduz a variação do comportamento do mercado imobiliário.

Por outro lado, os valores de Custo de Construção por m2 de área de construção (482,42€/m2), Portaria 419/2015 de 31 de Dezembro também se têm mantido constantes ao longo dos últimos anos, sendo ainda mais estáveis que o coeficiente de desvalorização da moeda.

Estará na hora de repensar o método?