Construção de índices imobiliários.

No nosso último artigo escrevemos sobre uma das formas utilizadas para fazer andar para trás, no tempo, o valor de um imóvel. De facto, a questão tem sido frequentemente ultrapassada pela classe dos avaliadores de imóveis com as atualizações dos Coeficientes de Desvalorização da Moeda, cuja última Portaria conhecida foi a 400/2015 de 6 de Novembro.

Constatando a fragilidade do método, fomos em busca de alternativas, tendo estudado três:

-Índice de Custo de Construção de Habitação Nova (Instituto Nacional de Estatística);

Índice de custo de construção de habitação nova (Taxa de variação mensal - Base 2000 - %) por localização geográfica (Continente) e tipo de construção. Tem publicação mensal e inclui vários tipos de obra (edifícios, estradas, pontes, barragens, etc.) ligada ao solo e feita de materiais de construção. 

-Índice Preços Residenciais (Revista Confidencial Imobiliário)

Com base no SIR- Sistema de Informação Residencial. O Ci SIR é um serviço exclusivo da Ci (Confidencial Imobiliário) que agrega informação fogo a fogo sobre a atividade comercial de uma pool de mais de 100 promotores e mediadores imobiliários

-Média Global Avaliação Bancária - Habitação - Portugal (Instituto Nacional de Estatística)

A informação para este estudo estatístico é fornecida por um conjunto de instituições de crédito a operar em Portugal, consideradas como mais representativas, no mercado de concessão de crédito a habitação. Verifica-se um aproveitamento para fins estatísticos, de informação administrativa recolhida, sobre os alojamentos avaliados por aquelas instituições, nos processos de concessão de crédito.

O comportamento dos três índices atrás referidos (2009=base 100) estão traduzidos no gráfico seguinte:

Achamos que o Índice de Custo de Construção (Instituto Nacional de Estatística) não traduz a evolução do mercado, pelo que deve ser descartado. Traduz a evolução dos custos e não do valor, que é o que revela para o mercado imobiliário. Não se compreenderá, num estudo, considerar que as habitações em 2013, por exemplo, valessem mais do que antes da crise.

Qualquer um dos outros dois índices poderá ser utilizado, apesar do índice de preços obtido pela CI traduzir mais prudentemente a variação ocorrida.

Em oposição, tem a dificuldade de ser um índice em que a sua obtenção é paga, ao contrário da informação disponibilizada pelo Instituto Nacional de Estatística.

Estas últimas duas curvas têm uma variação semelhante, ao longo dos anos, pelo que poderá ser pertinente questionar o porquê da sua diferença.

Será que essa diferença reside no facto de um dos índices estar relacionado com a atividade bancária, existindo uma pressão para não penalizar muitos os imóveis provenientes de crédito mal parado, por imparidades?