Algumas considerações sobre o método do rendimento

Um pouco em contraponto ao que escrevemos há algumas semanas, “Algumas considerações sobre o método do custo”, vamos refletir sobre a estimativa do valor de um imóvel pelo método do rendimento.

Apresentamos, também, um pequeno ficheiro em formato “excel”, perfeitamente utilizável, considerando um imposto de 21% e derrama municipal de 1,5% (que é discutível!) e que de alguma forma traduz o espírito do presente artigo. Pode ser descarregado [aqui]

Esta abordagem fornece uma indicação do valor de um imóvel, convertendo fluxos de caixa esperados, num único valor atual. Ela só é possível quando a geração de rendas do imóvel é o elemento fundamental que afeta o seu valor e quando estão disponíveis projeções razoáveis ​​do montante e prazos dos rendimentos futuros.

A estimativa do valor pelo método do rendimento envolve, geralmente, noções que gravitam em torno do tema Fluxo de Caixa Descontado (DCF), em que o fluxo de caixa previsto é descontado até a data de avaliação, resultando no valor atual do imóvel.

Para imóveis com um período de vida longo ou indefinido, o DCF deve incluir um valor residual (tema que já foi abordado no artigo “O valor residual e o avaliador de imóveis”), que representa o valor do ativo no final do período de projeção dos fluxos de caixa.

A construção de um DCF envolve várias etapas, sendo de destacar a escolha do tipo de fluxo de caixa, a escolha do período de estudo mais apropriado para o fluxo de caixa, a estimativa do valor terminal adequado, de acordo com a natureza do imóvel, e, finalmente, a aplicação da taxa de desconto ao fluxo de caixa futuro previsto, incluindo ao valor residual, se o houver.

A seleção do período durante o qual devemos estruturar o nosso DCF depende de uma série de fatores, como seja a vida útil do imóvel, em que se este tiver uma vida útil reduzida é desejável construir o DCF para toda a sua vida, o prazo durante o qual se obtêm dados fiáveis ​​sobre os quais se baseiem as projeções e o período mínimo de tal maneira que um imóvel atinja um nível estabilizado de crescimento e lucros, após o que pode ser utilizado um valor residual.

Em alguns casos, particularmente quando o imóvel está a operar num nível estabilizado de crescimento e lucros na data de avaliação, pode não ser necessário considerar um período de previsão e valor residual pode constituir a única base para o valor (método de capitalização de renda).