domingo, 26 de março de 2017

Madorna, o princípio da parcimónia e a transformação de variáveis!

Esta semana, no decurso da nossa atividade profissional de perito avaliador de imóveis, fomos convidados a avaliar uma moradia na Madorna, um lugar da freguesia de S. Domingos de Rana.

Como é normal em qualquer avaliação imobiliária, a estimativa do valor de mercado do imóvel deve recorrer a dois métodos, o método comparativo de mercado e o método do rendimento. Não nos cansamos de relembrar que o método do custo só deve ser aplicado em imóveis raramente transacionados ou em imóveis especializados.

Portanto, após termos realizado a necessária prospeção de mercado, encontramos a nossa amostra, que, confessamos, é muito reduzida para podermos aplicar com eficácia as técnicas de inferência estatística usuais, o que obrigou a um estudo suplementar:


João Fonseca / Avaliador de imóveis / 919375417


A primeira incongruência aparece com os parâmetros CE e Piscina. As moradias que apresentavam um melhor certificado energético e possuíam piscina tinham um valor/m2 de ABP inferior.

Foram, portanto, descartados.

Atendendo à dimensão da amostra, partimos de imediato para a estimativa do valor de mercado aplicando a técnica de “Tratamento por fatores”.

Mais uma desilusão. Em vez de homogeneizar a amostra, aconteceu precisamente o contrário!


João Fonseca / Avaliador de imóveis / 919375417



Mesmo tentando suprimir alguns atributos, não foi possível chegar a resultados satisfatórios.

Chegados aqui, resolvemos aplicar um princípio da vida quotidiana que também é aplicado na estatística, o princípio da simplicidade ou da parcimónia. Ou seja, quanto menos regressores tiver no modelo, menos informação é necessária para estimar o preço de um imóvel. É o que se chama de princípio da simplicidade ou da parcimónia.

Utilizamos como variável dependente o valor da moradia, em €, e as variáveis independentes ABP e área de terreno.

Introduzimos ainda outra técnica que melhorou o desempenho da regressão, ou seja, fizemos uma transformação de variáveis. Utilizamos, então, o quadrado da ABP e o quadrado da Área de terreno:

João Fonseca / Avaliador de imóveis / 919375417

 O resultado final foi o seguinte:

João Fonseca / Avaliador de imóveis / 919375417


Assim sendo, o valor da moradia, pelo método comparativo de mercado, seria dado pela equação:

Valor (€) = (240.091 + 1,73 x (ABP)^2 + 0,57 x (Área de terreno)^2.


O valor foi encontrado através de valores de oferta pelo que tem de ser corrigido pelo que se designa de “Asking price”.
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