Madorna, o princípio da parcimónia e a transformação de variáveis!
Esta semana, no decurso da nossa atividade profissional de perito avaliador de imóveis,
fomos convidados a avaliar uma moradia na Madorna, um lugar da freguesia de S.
Domingos de Rana.
Como é normal em qualquer avaliação imobiliária, a
estimativa do valor de mercado do imóvel deve recorrer a dois métodos, o método
comparativo de mercado e o método do rendimento. Não nos cansamos de relembrar
que o método do custo só deve ser aplicado em imóveis raramente transacionados
ou em imóveis especializados.
Portanto, após termos realizado a necessária prospeção de
mercado, encontramos a nossa amostra, que, confessamos, é muito reduzida para
podermos aplicar com eficácia as técnicas de inferência estatística usuais, o que obrigou a um estudo suplementar:
A primeira incongruência aparece com os parâmetros CE e
Piscina. As moradias que apresentavam um melhor certificado energético e
possuíam piscina tinham um valor/m2 de ABP inferior.
Foram, portanto, descartados.
Atendendo à dimensão da amostra, partimos de imediato para a
estimativa do valor de mercado aplicando a técnica de “Tratamento por fatores”.
Mais uma desilusão. Em vez de homogeneizar a amostra,
aconteceu precisamente o contrário!
Mesmo tentando suprimir alguns atributos, não foi possível
chegar a resultados satisfatórios.
Chegados aqui, resolvemos aplicar um princípio da vida
quotidiana que também é aplicado na estatística, o princípio da simplicidade ou
da parcimónia. Ou seja, quanto menos regressores tiver no modelo, menos
informação é necessária para estimar o preço de um imóvel. É o que se chama de
princípio da simplicidade ou da parcimónia.
Utilizamos como variável dependente o valor da moradia, em
€, e as variáveis independentes ABP e área de terreno.
Introduzimos ainda outra técnica que melhorou o desempenho
da regressão, ou seja, fizemos uma transformação de variáveis. Utilizamos,
então, o quadrado da ABP e o quadrado da Área de terreno:
Assim sendo, o valor
da moradia, pelo método comparativo de mercado, seria dado pela equação:
Valor (€) = (240.091 + 1,73 x (ABP)^2 + 0,57 x (Área de terreno)^2.
O valor foi encontrado através de
valores de oferta pelo que tem de ser corrigido pelo que se designa de “Asking
price”.
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