Método comparativo: hora de decidir!
Estivemos a preparar com todo o entusiasmo e dedicação um novo
desafio, a nossa participação em atividades de formação em Avaliação no Imobiliário.
Neste processo de preparação surgem sempre dúvidas sobre a
melhor estratégia a utilizar ou sobre o método que melhor se aplica a um
determinado assunto, em que a estratégia e o detalhe da explicação devem estar
intimamente ligados ao nível formação e grau de conhecimento do público-alvo.
Uma das matérias que permite um leque alargado de opções é a
explicação prática do método
comparativo de mercado.
Recorde-se que para a aplicação desta metodologia torna-se
necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e
que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições
necessárias para a sua aplicação implicam também que se tenha assistido a um
elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis
sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação atualizada
sobre as transações ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores
exógenos a condicionar as transações.
Depois de verificados estes pressupostos torna-se necessário
aplicar a técnica de homogeneização da amostra, ou seja, fazer os ajustamentos
indispensáveis para que o valor do bem possa ser comparável.
São várias as abordagens possíveis (algumas concordamos
outras discordamos totalmente), já muito dissecadas ao longo das quase 400.000
visitas que este blogue tem:
- Atribuir um valor por puro “feeling”!
- Estatística descritiva com a estimativa da média, mediana,
desvio padrão e coeficiente de variação (CV). O CV, que é o quociente entre a
média e o desvio padrão, deve ser o mais baixo possível e a média deve estar a
mais aproximada possível da mediana. O nosso artigo “Média,
moda e mediana na avaliação de imóveis” fornece informações adicionais sobre este assunto.
- Estimativa de fatores apreciativos e depreciativos para
ajustar os vários valores obtidos. Estes fatores podem ser encontrados de forma
absolutamente subjetiva, que conta com a sensibilidade do Perito Avaliador (a
evitar), ou com algum rigor:
Fator apreciativo: 1 + (M - m) / m
Fator depreciativo: 1 + (m - M) / M, com
m – Valor imóvel de menor valor / M – Valor imóvel de maior
valor
- Tratamento por fatores, que admite, a priori, a validade de existência de uma relação fixa entre os
atributos específicos e os respetivos preços. As relações fixas podem ser
calculadas por regressões lineares simples.
- Finalmente, aquela que recolhe a nossa preferência, que é
a Inferência Estatística, com recurso a regressões lineares múltiplas.
Estas duas últimas técnicas são melhor explicadas por Radegaz
Nasser Júnior no livro “Avaliação de bens- Princípios Básicos e Aplicações”,
ISBN 978-85-7456-293-3 ou ainda no artigo:
Sem comentários: