Revista de imprensa …

Esta semana as revistas Sábado e Visão escreveram sobre o imobiliário. 

O artigo de hoje pretende fazer uma análise critica a assuntos que foram abordados, alguns de uma forma um pouco superficial e outros que merecem uma reflexão mais profunda, pela sua importância.

Uma primeira nota de desapontamento surgiu logo na primeira página da revista Sábado. 

Escreveu a jornalista, Ana Isabel Fonseca, “… Quando ouvi há dias esta avaliação de dois consultores de mediação imobiliária”. Nunca é de mais realçar que à atividade de mediação imobiliária está vedada a possibilidade de avaliação de imóveis. Esta impossibilidade resulta de imposição legal, nomeadamente da Lei 15/2013, que, claramente, define incompatibilidades entre a profissão de avaliador de imóveis e de mediador de imóveis. 

O artigo alerta, e bem, para um aspeto preocupante que consiste no endividamento bancário para a compra de imóveis para depois se transformarem em Alojamento Local. É uma aposta que se pode revelar contraproducente num futuro muito próximo.

As taxas Euribor e os “spreads” bancários estão em baixa. Como sabemos, estes acontecimentos são cíclicos, e, provavelmente, iremos assistir a uma subida generalizada da Euribor. O que acontecerá a estes créditos bancários, quando as taxas de esforço forem muito elevadas? Será que não degenerará em incumprimento? Não esqueçamos que estes pequenos investidores estão a comprar T0´s e T1´s que dificilmente conseguirão ocupação em alojamentos de longa duração. 

(A revista Visão refere a necessidade de serem feitas bem as contas, porque em muitos cenários, “não é liquido que o arrendamento de curta duração, a turistas, seja mais rentável, uma vez que tem mais despesas”).

Ainda no âmbito da revista Sábado uma pequena chamada de atenção para o que consideramos que seja, provavelmente, um engano. A dada altura, citando Ricardo Guimarães, da Confidencial Imobiliário, “fora do centro há ótimas rentabilidades para investidores que optem pelo arrendamento de longa duração, até melhores do que em vários negócios trabalhosos de alojamento local no centro – uma renda mensal de 500 euros num T2 comprado a 85 mil euros oferece uma taxa bruta de 5,8%”. Acontece que, salvo melhor opinião, uma renda mensal de 500 euros num imóvel comprado por 85 mil euros corresponde a uma taxa bruta de … 7,058%. 

Vá lá, ao menos não é publicidade enganosa!

Também não concordamos que a revista Visão induza os leitores em erro ao apresentar o quadro “Quanto vale a sua casa”. Segundo as contas desta revista, o valor por metro quadrado de um T1 é igual ao valor por metro quadrado de um T3, o que é profundamente errado. Quem está na profissão de avaliação de imóveis (e também na mediação de imóveis) sabe que um T1 tem sempre uma renda, por metro quadrado, superior a um T3!

Por fim, o conceito de “renda justa” de Romão Lavadinho, da Associação dos Inquilinos Lisbonenses. 

Para este dirigente associativo, uma “renda justa” seria uma renda que fosse estimada em 1/25 avos do Valor Patrimonial Tributário. Analisando com uma pouco mais de atenção estas palavras, permitimo-nos escrever que Romão Lavadinho confunde Valor Patrimonial Tributário com Valor de Mercado. Esquece que, mesmo em mercados que não sejam objeto de especulação imobiliária, o valor de mercado é sempre superior ao Valor Patrimonial Tributário. Por absurdo, acreditando que eles seriam iguais, segundo as suas contas, um senhorio não poderia ter uma rentabilidade bruta superior a 4%! Descontados impostos, manutenções, imprevistos, despesas de gestão, vazios, despesas com apoio jurídico, um Senhorio ainda teria que pagar para ter o Senhor Romão Lavadinho como inquilino!

Este foi o pensamento vigente durante muitos anos, penalizando fortemente o alojamento de longa duração.