Mais considerações sobre o método do rendimento
O
método do rendimento assenta na capacidade que um bem possui para gerar
rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais
do mercado e na conversão desses rendimentos, numa valorização atual. É particularmente
importante na estimativa do valor de mercado dos imóveis que são transacionados
baseados nos proveitos potencialmente gerados pelo mesmo, desde que exista
informação de mercado que possa sustentar a estimativa.
Este
critério refere-se à capitalização do rendimento existente e também potencial
(como seja por exemplo uma renda), sendo um valor de continuidade de
exploração.
As
estimativas pelo método do rendimento obtêm-se descontando os fluxos de caixa (Discount
Cash Flow) utilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /Custo Médio
Ponderado de Capital).
A
estimativa da “wacc” já foi explicada, anteriormente, em:
O
valor de β, conforme já foi explicado, poderá ser obtido em Damodaram, mas com o cuidado
de se escolherem β não alavancados, ajustados em função do risco do
investimento em Portugal, onde não se pondera a existência da dívida.
A
alavancagem deve repercutir as estruturas de capitais de cada empresa e também
a taxa de imposto.
Os
fluxos de caixa descontados (DCF) serão a preços correntes e a taxa de desconto
será nominal.
O
período aplicado pode ser igual ao período do investimento, se este for
conhecido e relativamente curto ou, então, se o investimento puder ser perpetualizado,
até que exista uma estabilidade nos fluxos de caixa.
Em
qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor terminal, que também
já foi explicado no artigo:
Apesar de na avaliação de imóveis serem
utilizadas três metodologias, os peritos avaliadores de imóveis devem previligear o método do rendimento,
nomeadamente com a aplicação de fluxos de caixa descontados (Discount Cash Flow
- DCF).
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