Pressupostos especiais nas EVS

Recordemos, antes de passarmos ao assunto principal deste artigo, que EVS é a sigla de European Valuation Standards, uma das normas normalmente seguidas pelos peritos avaliadores de imóveis.

São emanadas da TEGoVA, The European Group of Valuers' Associations, que em Portugal é representada pela Asaval - Associação Profissional das Sociedades de Avaliação.

Estas normas consideram que as avaliações são realizadas de acordo com uma base de valor (por exemplo, valor de mercado) e que, nestas circunstâncias, podem ser definidos pressupostos especiais.

Pressupostos especiais são factos ou circunstâncias diferentes daqueles verificáveis à data da avaliação. Poder-se-á considerar um pressuposto especial quando se avalia um imóvel que está ainda em execução como se ele estivesse já concluído.

Ainda como exemplos de pressupostos especiais, as EVS, ao contrário de outras normas de avaliação, consideram o Melhor Uso Alternativo e o Valor de Venda Forçada, o que, de facto, é uma singularidade. 

O Melhor Uso Alternativo significa estimar o valor de mercado do imóvel sem assunção da continuidade da sua utilização atual, identificando o melhor valor à disposição para um imóvel, seja qual for a sua utilização.

O Melhor Uso Alternativo é importante para o conceito de Maior e Melhor Uso (highest and best use). O Maior e Melhor Uso deve cumprir uma série de requisitos:

-a utilização razoavelmente mais provável, ou seja, não considerando os usos especiais que possam ocorrer com um investidor específico;

-legalmente admissível, no âmbito do plano de ordenamento existente ou licenciamentos existentes;

-fisicamente possível à data da avaliação; 

-apoiado por evidências;

-viável do ponto de vista financeiro;

-que oferece o mais elevado valor pelo imóvel. 

Já o Valor de Venda Forçada é o montante que possa ser obtido pelo imóvel seja por que razão for, em que o vendedor esteja sujeito a restrições que exigem a alienação do imóvel em condições que não estão em conformidade com a definição de Valor de Mercado.

O Valor de Venda Forçada não constitui uma base de avaliação. Uma vez que todos os constrangimentos tenham sido identificados, poderá ser entendido como uma avaliação do valor de mercado, baseada no pressuposto especial de um período declarado, mas limitado, para a exposição do imóvel ao mercado. Assim, o avaliador não deverá efetuar uma avaliação baseado numa venda forçada, mas sim baseado no valor de mercado relativo a suposições especiais específicas declaradas, relevantes para o caso em questão. 

As IVS, sigla de International Valuation Standards, outras normas de avaliação recorrentemente utilizadas, consideram o Valor de Venda Forçada como Base de Valor e não como Pressuposto Especial.