Avaliação de propriedades de investimento...

(Nunca é de mais relembrar!)

As propriedades de investimento terão uma importância vital nos contas que as empresas apresentarão no relato financeiro que, porventura, já estará em preparação.

É um facto a tendência em não se atualizarem devidamente os valores dos imóveis, qualquer que seja a classe contabilística onde estão inseridos. No caso das propriedades de investimento é tanto mais grave porque se prejudica o resultado do exercício.

Alguns tipos de imóveis, lembramos, tiveram valorizações no ano transato.

Os ganhos pelo justo valor, nas propriedades de investimento, quando não revertem perdas anteriores, vão diretamente a resultados do exercício, o que pode ser uma mais valia para as empresas que se encontrem em dificuldades, apesar de não esconder os resultados operacionais negativos, quando eles existem.

A Norma Contabilística e de Relato Financeiro 11, que trata estas matérias tem por base a Norma Internacional de Contabilidade IAS 40 — Propriedades de Investimento. Relembramos aqui algumas definições que vêm plasmadas na norma:

“Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.

Propriedade de investimento: é a propriedade (terreno ou um edifício — ou parte de um edifício — ou ambos) detida (pelo dono ou pelo locatário numa locação financeira) para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas as finalidades, …”

Define ainda alguns exemplos de propriedades de investimento:

“(a) Terrenos detidos para valorização do capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário de negócios;

(b) Terrenos detidos para uso futuro ainda não determinado (se uma entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo dono ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como detido para valorização do capital);

(c) Um edifício que seja propriedade da entidade (ou detido pela entidade numa locação financeira) e que seja locado segundo uma ou mais locações operacionais;

(d) Um edifício que esteja desocupado mas detido para ser locado segundo uma ou mais locações operacionais.”

É muito importante ser recordado que deve ser sempre determinado o justo valor das propriedades de investimento quer seja ”para a finalidade de mensuração (se a entidade usar o modelo do justo valor) ou de divulgação (se usar o modelo do custo).”

Por outro lado, apesar de não ser obrigatório, o justo valor das propriedades de investimento deve ser estimado ”por um avaliador independente que tenha uma qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente na localização e na categoria da propriedade de investimento que esteja a ser valorizada.”

O justo valor da propriedade de investimento “reflete, entre outras coisas, rendimento de rendas provenientes de locações correntes e pressupostos razoáveis e suportáveis que representem aquilo que entidades conhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca de rendimentos de rendas de futuras locações à luz de condições correntes.Também reflete, numa base semelhante, quaisquer exfluxos de caixa (incluindo pagamentos de rendas e outros exfluxos)”. 

Articulando esta noção com o estipulado no artigo 45 “ … O vendedor disposto a isso está motivado a vender a propriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhor preço possível...“, com o estipulado no artigo 47 “A melhor evidência de justo valor é dada por preços correntes num mercado ativo de propriedades semelhantes no mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratos semelhantes…” e com o estipulado no artigo 48 alínea c) “Projeções de fluxos de caixa descontados com base em estimativas fiáveis de futuros fluxos de caixa, suportadas pelos termos de qualquer locação e de outros contratos existentes e (quando possível) por evidência externa tal como rendas correntes de mercado de propriedades semelhantes no mesmo local e condição, e usando taxas de desconto que reflitam avaliações correntes de mercado quanto à incerteza na quantia e tempestividade dos fluxos de caixa. “, uma propriedade de investimento deve ser avaliada segundo os seguintes critérios:

- Máxima e melhor utilização para o imóvel, o que na prática aproxima a noção de justo valor ao valor de mercado;

- Aplicação, preferencialmente, do método comparativo de mercado;

- Se se revelar impossível a aplicação deste método, aplicar o método do rendimento com a noção de fluxo de caixa descontado.

No entanto, achamos que, prudencialmente, devem ser aplicados estes dois métodos.

Assim sendo, é importante a consulta a um profissional da avaliação, recordando que quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas quer a Ordem dos Contabilistas Certificados preferem que as estimativas de avaliação de imóveis sejam realizadas por técnicos inscritos na CMVM (Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários).