domingo, 10 de dezembro de 2017

Valorização de garantias constituídas por bens imóveis em non-perfoming loans (NPL)

João Fonseca | Avaliador de imóveis | 919375417
Esta semana vamos divulgar o documento “Orientações sobre créditos não produtivos dirigidas a instituições de crédito”, publicado pela Supervisão Bancária do Banco Central Europeu, no que respeita à valorização de garantias constituídas por bens imóveis.

Non-perfoming loans (NPL), em português créditos não produtivos, são créditos, exceto ativos financeiros detidos para negociação, que preenchem um dos seguintes critérios ou ambos:

a) trata-se de um crédito materialmente relevante com um atraso no reembolso superior a 90 dias;
b) o devedor foi avaliado e considera-se improvável que pague a totalidade das suas obrigações de crédito sem execução das garantias, independentemente da existência de qualquer montante em atraso ou do número de dias de atraso no reembolso.

O documento é muito extenso e de leitura muito interessante mas vamo-nos deter nos seguintes pontos:
-Como ponto principal, todas as garantias constituídas por bens imóveis devem ser avaliadas com base no valor de mercado ou no valor do bem hipotecado (de acordo com o Regulamento (EU) n.º 575/2013 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 26 de junho, valor do bem hipotecado é o “o valor comercial futuro do bem imóvel, determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis de longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel”).

-O método do custo não deve utilizado e para imóveis de rendimento pode ser o método comparativo de mercado (“análise comparada do valor de mercado”) ou o método do rendimento (“método dos fluxos de caixa atualizados”).

-No “método dos fluxos de caixa atualizados” os fluxos devem ser atualizados com dois cenários: cenário de “continuidade da atividade” ou cenário de “cessação da atividade”. No fundo, o que nós escrevemos no artigo “O valor residual e o avaliador de imóveis”.

-Um apontamento para o item “Desconto do preço de mercado” que reflete a correlação negativa entre a frequência dos incumprimentos e o valor das garantias bem como o facto da liquidez do mercado ser afetada se as entidades bancárias precisarem de executar as garantias. É apontado um desconto mínimo de 10% se as garantias forem vendidas por leilão.

-Os bancos devem classificar os ativos executados e recebidos como dação em pagamento como “ativos não correntes detidos para venda”.


Aconselhamos vivamente a leitura do documento!
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