domingo, 18 de fevereiro de 2018

Método comparativo de mercado

A aplicação na prática do método comparativo de mercado permite várias alternativas, que explicamos no artigo de hoje.



Recorde-se que para a aplicação desta metodologia por qualquer perito avaliador de imóveis torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a sua aplicação implicam também que se tenha assistido a um elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar as transações. 

 Depois de verificados estes pressupostos torna-se necessário aplicar a técnica de homogeneização da amostra, ou seja, fazer os ajustamentos indispensáveis para que o valor do bem possa ser comparável.

Um outro aspeto muito importante é a validação da amostra, que explicamos no nosso artigo:


São várias as abordagens possíveis (algumas concordamos outras discordamos totalmente), já muito dissecadas ao longo das quase 450.000 visitas que este blogue tem:

- Atribuir um valor por puro “feeling”!

- Estatística descritiva com a estimativa da média, mediana, desvio padrão e coeficiente de variação (CV). O CV, que é o quociente entre a média e o desvio padrão, deve ser o mais baixo possível e a média deve estar a mais aproximada possível da mediana. O nosso artigo “Média, moda e mediana na avaliação de imóveis” fornece informações adicionais sobre este assunto.

- Estimativa de fatores apreciativos e depreciativos para ajustar os vários valores obtidos. Estes fatores podem ser encontrados de forma absolutamente subjetiva, que conta com a sensibilidade do Perito Avaliador (a evitar), ou com algum rigor:

Fator apreciativo: 1 + (M - m) / m
Fator depreciativo: 1 + (m - M) / M, com
m – Valor imóvel de menor valor / M – Valor imóvel de maior valor

- Tratamento por fatores, que admite, a priori, a validade de existência de uma relação fixa entre os atributos específicos e os respetivos preços. As relações fixas podem ser calculadas por regressões lineares simples.

- Finalmente, aquela que recolhe a nossa preferência, que é a Inferência Estatística, com recurso a regressões lineares múltiplas.

Estas duas últimas técnicas são melhor explicadas por Radegaz Nasser Júnior no livro “Avaliação de bens- Princípios Básicos e Aplicações”, ISBN 978-85-7456-293-3 ou ainda no artigo:


Bom treino!
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