Método comparativo de mercado
A aplicação
na prática do método
comparativo de mercado permite várias alternativas, que explicamos
no artigo de hoje.
Recorde-se
que para a aplicação desta metodologia por qualquer perito avaliador de imóveis torna-se necessária uma comparação com
valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após
pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a sua aplicação
implicam também que se tenha assistido a um elevado número de vendas no mercado
que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de
venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações ocorridas e,
finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar as transações.
Depois de
verificados estes pressupostos torna-se necessário aplicar a técnica de
homogeneização da amostra, ou seja, fazer os ajustamentos indispensáveis para
que o valor do bem possa ser comparável.
Um outro
aspeto muito importante é a validação da amostra, que explicamos no nosso
artigo:
São várias as
abordagens possíveis (algumas concordamos outras discordamos totalmente), já
muito dissecadas ao longo das quase 450.000 visitas que este blogue tem:
- Atribuir um
valor por puro “feeling”!
- Estatística
descritiva com a estimativa da média, mediana, desvio padrão e coeficiente de
variação (CV). O CV, que é o quociente entre a média e o desvio padrão, deve
ser o mais baixo possível e a média deve estar a mais aproximada possível da
mediana. O nosso artigo “Média, moda e
mediana na avaliação de imóveis” fornece informações adicionais sobre este assunto.
- Estimativa
de fatores apreciativos e depreciativos para ajustar os vários valores obtidos.
Estes fatores podem ser encontrados de forma absolutamente subjetiva, que conta
com a sensibilidade do Perito Avaliador (a evitar), ou com algum rigor:
Fator
apreciativo: 1 + (M - m) / m
Fator depreciativo:
1 + (m - M) / M, com
m – Valor
imóvel de menor valor / M – Valor imóvel de maior valor
- Tratamento
por fatores, que admite, a priori, a validade de existência de uma
relação fixa entre os atributos específicos e os respetivos preços. As relações
fixas podem ser calculadas por regressões lineares simples.
- Finalmente,
aquela que recolhe a nossa preferência, que é a Inferência Estatística, com
recurso a regressões lineares múltiplas.
Estas duas
últimas técnicas são melhor explicadas por Radegaz Nasser Júnior no livro
“Avaliação de bens- Princípios Básicos e Aplicações”, ISBN 978-85-7456-293-3 ou
ainda no artigo:
Bom treino!
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