Hope value!

As EVS (European Valuation Standards) introduziram um novo conceito, com um sentido mais amplo, mais abrangente, do que o uso alternativo, a que chama de Valor Expectável (Hope Value).

Este conceito distingue-se do uso alternativo porque contempla situações que poderão não ser admissíveis à data da avaliação, como, por exemplo, utilizações possíveis do imóvel que possam ser desbloqueadas por modificações que o alterem, quer sejam novos licenciamentos, infraestruturas relevantes, evoluções do mercado ou outras possibilidades. Deste modo, o Valor de Mercado de uma propriedade pode refletir qualquer Valor Expectável (Hope Value).

O Valor Expectável (Hope Value), por vezes designado como valor futuro, é utilizado para descrever um aumento do valor que o mercado estará disposto a pagar, na esperança de uma utilização mais satisfatória ou oportunidade de desenvolvimento ser alcançável, em relação ao que é atualmente permitido ao abrigo dos instrumentos de ordenamento, constrangimentos de infraestruturas ou outras limitações existentes.

Refletirá uma avaliação da probabilidade que o mercado coloca na esperança de uma utilização mais satisfatória ou numa oportunidade de desenvolvimento alcançável, nos custos prováveis a suportar com essa oportunidade, no tempo para a executar e em quaisquer outros fatores associados. Fundamentalmente, permitirá a possibilidade de que a utilização planeada não se venha a realizar.

A grande diferença entre as duas noções de valor de mercado (das IVS e das EVS) é que a que é defendida pelas EVS permite que a estimativa se faça fora de ordenamento existente ou licenciamentos existentes, ao contrário das IVS, em que tudo se passa dentro do que é legal na data da avaliação.

O Valor Expectável representa as expectativas razoáveis do mercado relativas às oportunidades oferecidas pelo imóvel e como tal deverá ser incorporado no Valor de Mercado. 

Talvez um exemplo, mesmo que recorrendo ao absurdo, possa explicar melhor esta diferença.

Suponhamos que o Aeroporto de Faro vai ter de se deslocalizar, por uma qualquer razão técnica. O mercado imobiliário tem a perceção que a nova localização vai ser numa zona de Portimão, até então sem qualquer interesse imobiliário, apesar de não existir qualquer decisão governativa ou estudo técnico que aponte para tal.

Um Perito Avaliador, sendo chamado a avaliar um terreno na envolvente daquele que se prevê onde vai ser construído o aeroporto, certamente chegará a valores de mercado diferentes, conforme adote uma ou outra norma:

- Se adotar as IVS, ser-lhe-á irrelevante a expectativa da construção do aeroporto, porquanto não está explícita, de forma alguma, no ordenamento legal existente;

- Se adotar as EVS, deve contemplar a possível construção do aeroporto, que influenciará em alta o valor do terreno.

Pensando bem … isto já não aconteceu em Portugal?

Mas, mesmo não recorrendo ao absurdo, o que se deverá fazer nos casos em que os Planos Diretores Municipais não permitem, atualmente, um determinado uso para um terreno mas que se sabe que a sua revisão o permitirá no futuro?

Adaptado do artigo “O valor de mercado ou um valor de mercado?” escrito no blogue “Out of the Box” em 12 de setembro de 2017.