Medidas de tendência central

Em alguns trabalhos de avaliação imobiliária temos visto as medidas de tendência central de uma amostra como forma de estimar o valor de um imóvel (estatística descritiva).

As medidas de tendência central da amostra são a média (a divisão da soma dos valores das observações pela quantidade de observações), moda (o valor mais frequente, ou seja, que mais se repete, na amostra) e mediana (o valor em que acima dele se situa metade dos valores da amostra, de tal forma que a outra metade se encontra abaixo dele).

De acordo com Radegaz Nasser Júnior, em Avaliação de Bens- Princípios Básicos e Aplicações, ISBN 978-85-7456-268-1 (livro que aconselhamos vivamente), as vantagens e desvantagens da utilização desta metodologia são:

Em complemento a esta metodologia, devem também ser estimados o desvio padrão da amostra (raiz quadrada da variância) e o coeficiente de variação (quociente entre o desvio padrão da amostra e a média).

Para que se possa utilizar o método, o coeficiente de variação deve ser o mais reduzido possível.

A nossa opinião é que só em último caso, quando não houver uma outra forma de avaliarmos um imóvel, é que devemos utilizar esta prática.

Como curiosidade, apresentamos, de seguida, um estudo que fizemos num concelho do Grande Porto, em que foi necessário estimar o valor de um terreno industrial. Obtivemos o valor por estatística descritiva e por inferência estatística e foi encontrado o gráfico seguinte:

Verificamos que através da inferência estatística, à medida que a área de terreno aumenta, o valor do imóvel por m2 de área bruta de construção diminui.

É dos livros!

Acontece que a estatística descritiva não responde a esta prática, traduzindo o mesmo valor unitário, quer estejamos no limite inferior ou no limite superior da amostra.

Boas avaliações de imóveis!