Valor do Bem hipotecado (Mortgage Lending Value)

No artigo de hoje vamos voltar a escrever sobre o Mortgage Lending Value (MLV), muito caro ao sistema bancário, e aos peritos avaliadores de imóveis, para o caucionamento de créditos hipotecários. 

O MLV tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação. 

Figure 1. Mortgage Lending Value portrayed in Bienert and Brunauer, 2007, p. 546. 

Segundo a definição da Diretiva 2006/48/EC é “The value of the property as determined by a prudent assessment of the future marketability of the property taking into account long term sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, and the current use and alternative appropriate uses of the property. Speculative elements shall not be taken into account in the assessment of the mortgage lending value. The mortgage lending value shall be documented in a clear and transparent manner.” 

O setor bancário europeu pretende que “Quanto ao conceito de valor do imóvel, para o setor bancário adota-se o conceito de “valor do bem hipotecado” (mortgage lending value ou MLV), como limite superior, para todos os imóveis que caucionam créditos hipotecários. Trata-se de um conceito “through-the-cycle” (e não “point-in-time”), o qual tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação. Para as restantes situações, o “justo valor”/valor de mercado (“point-in-time”) é o conceito de referência.” – In A avaliação e valorização de imóveis – uma abordagem integrada para o sistema financeiro português – documento de consulta, dezembro de 2013, do Banco de Portugal, CMVM e Instituto de Seguros de Portugal. 

É, portanto, muito claro que o Valor de Mercado pode deixar de ser a condição para a concessão de crédito e passar a ser o Mortgage Lending Value (Valor do Bem hipotecado). 

Em termos práticos ainda não foram ainda definidas as metodologias para o estimar. Supostamente, o Valor do Bem Hipotecado pretende “amortecer” as variações que o Valor de Mercado possa ter ao longo do tempo de vida do imóvel ou da concessão do empréstimo. 

É curioso verificar, por exemplo, as diferenças profundas entre as formas de estimativa na Espanha e na Alemanha. Na Alemanha o MLV nunca poder ser superior ao Valor de Mercado, ao contrário do que pode suceder em Espanha!