domingo, 8 de julho de 2018

Avaliação de imóveis e mediação imobiliária


Pensamos não cometer nenhuma inconfidência se partilharmos a conversa de avaliador de imóveis para profissional da mediação imobiliária que tivemos há cerca de dois anos com Massimo Forte, acerca do estudo que foi publicitado no nosso artigo, e que resolvemos republicar agora para ficar ao alcance de todos. 

Lembrava Massimo Forte que o preço aconselhado, na mediação, resulta, quase exclusivamente, do método comparativo de mercado. Referia ainda que deveria aconselhar-se um valor mínimo e máximo ao cliente, dando-lhe a liberdade para o escolher. 

É certo que advogamos em causa própria, pois defendemos intransigentemente a inferência estatística no método comparativo de mercado, mas é nossa firme convicção que a inferência estatística é uma ferramenta muito útil para a mediação imobiliária. 

Esta nossa perceção baseia-se principalmente no facto desta metodologia retirar qualquer subjetividade na análise de valor de um imóvel e também permitir sugerir a indicação de um intervalo de valor. 

Poderá ser colocada a questão da morosidade ou da complexidade de se obter uma equação e um intervalo de confiança, mas relembramos aqui o nosso artigo “Uma ajuda para avaliadores”, em que apresentamos uma ferramenta que, rapidamente, soluciona o problema. 

Por outro lado, obtida uma equação de regressão para uma determinada zona, esta perdura por muito tempo, não sendo necessário repetir o processo sempre que é necessário avaliar um imóvel. Aliás, é muito mais simples, pois rapidamente encontramos o valor do imóvel que pretendemos angariar. 

Após a análise de regressão e a obtenção da equação, deve ser estimado um intervalo de confiança, intervalo estimado onde a média de um parâmetro de uma amostra tem uma dada probabilidade de ocorrer. 

No nosso estudo, por exemplo, à data da avaliação, julho de 2016, um apartamento no Parque das Nações, com uma instalação sanitária, classificação energética classe A e um lugar de garagem deveria ter um valor de 3.785€/m2. 

Contudo, com 90% de probabilidade, podemos afirmar que, à data da avaliação, julho de 2016, o valor do apartamento situar-se-ia entre os valores de 3.587€/m2 e 3.983€/m2 (intervalo de confiança estimado). 

O estudo apresentado poderá ser obtido [aqui].
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