domingo, 1 de julho de 2018

A portabilidade das avaliações imobiliárias (II).

Em outubro de 2017 apresentamos o Projeto de Lei 624/XIII/3ª do Partido Socialista, que pretende regular a portabilidade das avaliações imobiliárias.

Importa, passados quase nove meses, saber em que ponto se encontra aquele Projeto de Lei. 
João Fonseca | Avaliação de imóveis | 919375417

Consultado o sítio da internet do Parlamento, foi possível verificar que foi discutido na generalidade em 28 de novembro de 2017, baixando à comissão da especialidade e aí estando desde essa altura. 

No meio desta “investigação” foi possível ter acesso ao parecer elaborado pelo Deputado João Pinho de Almeida (CDS-PP) e ao seu anexo, que inclui a Nota Técnica da Comissão de Orçamento, Finanças e Modernização Administrativa. 

Esta Nota Técnica está muito bem elaborada e permitimo-nos aqui transcrever a parte que aborda a avaliação imobiliária para crédito hipotecário em Espanha e França: 

"Em Espanha, a avaliação de imóveis para efeitos de crédito à habitação está prevista na Lei 2/1981, de 25 de março, de regulación del mercado hipotecario . Esta atividade é exercida por sociedades de avaliação, que podem ou não ser independentes das instituições de crédito, mediante autorização e registo junto do Banco de Espanha, desde que preenchido um conjunto de requisitos legalmente previstos (no Real Decreto 775/1997, de 30 de maio). 

A questão da portabilidade dos relatórios de avaliação de imóveis está prevista na lei acima mencionada desde 2007; foi introduzida pela Lei 41/2007, de 7 de dezembro, e depois reforçada com a introdução de sanções, em 2013, pela Lei 1/2013, de 14 de maio. Assim, presentemente, em Espanha, as instituições de crédito, mesmo as que disponham de avaliadores, estão obrigadas a aceitar as avaliações trazidas pelos clientes, desde que não caducadas e emitidas por um avaliador reconhecido nos termos daquela lei. Também se prevê que, nessas situações, a instituição de crédito possa levar a cabo as diligências que entenda necessárias desde que nada cobre pelas mesmas ao cliente. 

Em regra os custos com a avaliação de um imóvel com vista à celebração de um contrato de crédito correm por conta do cliente e, sempre que isso aconteça, o cliente tem direito a ficar com cópia do documento, se o contrato de crédito se celebrar, ou com o original, em caso contrário. Em qualquer dos casos, o cliente tem direito a saber quem são os avaliadores e os custos da avaliação. 

Em França, a matéria relativa aos contratos de crédito à habitação está prevista no Code de la Consommation11 , em especial no Capítulo III, Título I do seu Livro II – artigo 313-1 e seguintes. A questão da avaliação dos imóveis vem regulada nos artigos L-313-20 e seguintes daquele Código. 

O regime presentemente em vigor prende-se com a transposição da Diretiva n.º 2014/17/UE, tendo a atividade de avaliador de imóveis passado a estar regulada. As novas regras decorrem da Ordonnance n° 2016-351 de 25 março de 2016 (sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation), que alterou o Code de la Consommation. Prevê-se, designadamente, que o perito, quer interno quer externo à instituição de crédito, seja independente face ao processo de decisão e de competência profissional comprovada, devendo a avaliação ser imparcial e objetiva e feita de acordo com as normas internacionais. Passaram também a existir exigências específicas em termos de formação académica e experiência profissional para acesso à profissão e de formação no exercício da mesma (cfr artigos R313-17 e seguintes do Código); assim, é exigido o segundo ciclo do ensino superior na área imobiliária e três anos consecutivos de experiência na área da avaliação imobiliária; ou formação de nível superior completada com uma formação específica e o mínimo de dois anos de experiência na área da avaliação imobiliária ou 7 anos de experiência na área imobiliária dos quais pelo menos quatro na avaliação de imóveis. Prevê-se ainda que o avaliador mantenha atualizados os seus conhecimentos, com formação contínua, designadamente em matéria de alterações legislativas e regulamentares (sobre a formação v.d.: Arrêté du 9 juin 2016 pris pour l'application de l'article D. 313-10-2 du code de la consommation). Quanto à questão da portabilidade dos relatórios de avaliação, não se localizou qualquer referência legal expressa." 

Et Voilà!
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