Quanto vale a nesga de terreno?
A
atividade de Perito Avaliador de Imóveis é muito interessante, fundamentalmente
por dois fatores:
- Um
dia nunca é igual ao outro. Vejamos, esta semana estivemos, no âmbito do nosso
trabalho, na Charneca da Caparica, em Paço de Arcos, em Torres Vedras, em
Lisboa, em Paredes, em Penafiel e no Porto! Não podemos dizer que temos uma
vida monótona.
-
São-nos colocados desafios improváveis, que nos obrigam a permanecer
atualizados e a um estudo constante.
Esta
semana escrevemos sobre um desafio improvável.
A
questão que nos foi colocada pelo cliente foi a seguinte:
“Sabe,
a nesga de terreno que lhe vamos mostrar e que tem que avaliar, não serve para
nada, não tem dimensão para que possa ser edificada. Foi adquirida com o único
intuito de aproveitar a água da mina, que serve três habitações e um campo
agrícola”.
E esta,
hem? Qual o valor da “nesga de terreno”?
A
legislação portuguesa, que está dispersa em diversos diplomas, classifica os
recursos geológicos em várias categorias:
-
Depósitos minerais;
-
Recursos hidrominerais;
-
Recursos geotérmicos;
-
Massas minerais;
- Águas
de nascente.
A
exploração dos três primeiros grupos pertence ao Estado, sendo do domínio
privado os dois últimos. As águas de nascente, como é o caso presente, podem
ser exploradas em regime de licença, tendo o cliente solicitado a respetiva
autorização.
O
recurso geológico, por si só, não tem valor. O seu valor depende da capacidade
de gerar lucros ao longo de uma série de anos. Estes lucros, capitalizados a
uma certa taxa de juro, dão o valor potencial do recurso.
Existem
uma série de fórmulas para a estimativa do valor geológico. No entanto, salvo
melhor opinião, deve ser adotada a Fórmula de Hoskold:
Vj = Valor
do recurso mineral
L = Lucro
médio anual obtido na exploração dos três anos antecedentes à avaliação,
devidamente corrigido para a data base da avaliação.
(Neste
caso corresponderá ao valor que se poupa pela não utilização da água da rede
pública)
n =
Número de anos de exploração previstos
t = Taxa
de amortização = 1/n
R = 1
+ t = Unidade de capital acrescida da taxa de amortização
i = Taxa
anual de juro
(Taxa
de juro sem risco? OT´s)
Se
repararmos bem, voltamos sempre a uma questão fulcral da avaliação de terrenos,
ou seja, um terreno vale pelo que dele se pode extrair!
Bom dia.
ResponderEliminarUma bela explanação sobre qual o real valor de um imóvel.
Aqui no Brasil os avaliadores estão viciados na formação de valores por métodos estatísticos e esqueceram-se de questionar: o que podemos extrair desse imóvel?
É um debate que se perdeu por essas bandas de cá do Atlântico.