A eliminação das áreas urbanizáveis e o impacto para famílias e empresas

Hoje temos a alegria de partilhar o artigo do José Manuel Pereira Lopes, Engenheiro do Território e também Perito Avaliador de Imóveis, que nos chama a atenção para uma revolução que já foi anunciada: a eliminação das áreas urbanizáveis.

"O panorama jurídico português, no que toca ao direito do urbanismo, tem vindo a sofrer reiteradas evoluções, sem que essas “revoluções” se cheguem verdadeiramente a consolidar na prática urbanística. Ao distanciamento entre a lei e a prática chamávamos de idiossincrasias, a variabilidade com que os diferentes agentes planeadores interpretavam e aplicavam os novos conceitos.

Após demorados trabalhos de preparação, em 2014/2015, subiu-se mais um degrau no direito do urbanismo, que incluiu a revogação da “velhinha” Lei de Bases do Solo, e a entrada em vigor da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo e do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial. 

Entre muitas evoluções plasmadas nesses diplomas, existe uma que nos deixa todos expectantes, a eliminação da categoria operativa de solo urbanizável. 

Entrecruzando os dois diplomas há uma data que surge no horizonte breve, 14-07-2020, o último dia para a reconversão dos planos territoriais, do qual se destaca o Plano Diretor Municipal (PDM) enquanto instrumento enquadrador das políticas municipais de classificação e categorização de solo. 

Passará a considerar-se solo apto para a construção exclusivamente aquele que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado, e claro, como tal afeto em plano territorial à urbanização ou edificação. Essa é a definição de solo urbano, aplicável por analogia a duas categorias de solo rústico que também admitem construção, os Aglomerados Rurais e as Áreas de Edificação Dispersa (Obviamente que outras categorias em solo rústico permitirão construção, mas para usos mais específicos e relacionados com essa classe de solo).

O resultado dessa eliminação, da categoria operativa de uso de solo urbanizável, começa agora a sentir-se, com a entrada em discussão pública da revisão de alguns PDM. 

Das propostas de plano analisadas encontram-se variações negativas de solo para construção que vão desde -8 a -15%. Face à expectativa de valor por parte de proprietários e empresas, falamos na perda de dezenas a centenas de milhões por concelho, e em alguns milhares de euros quando analisada essa redução per capita. 

Se analisarmos a perda pelo prisma do valor real de mercado estaremos certamente perante perdas inferiores, mas que não são de todo desprezáveis. 

Que impacto terão no aforramento das famílias? 

Qual o impacto no balanço de empresas, em alguns casos de centenas de milhares de euros? 

Quando devem estas reconhecer a perda e corrigir os balanços? 

Por mais necessária que seja a revisão dos espaços urbanos, como estão os agentes públicos a trabalhar para minimizar estas perdas, quando tal se justifique? 

Que poderão fazer os proprietários? 

Qual o impacto nas economias locais? 

São muitas dúvidas de uma inovação que parece andar despercebida, mas que ocorrerá, por mais idiossincrasias que hajam e que possam fazer delongar este “problema”. "