Estimativa do risco no empreendimento imobiliário

O fim-de-semana passado foi ocupado a visitar o Salão Imobiliário de Lisboa (SIL), para ver as novidades em termos de mediação e avaliação imobiliária mas, acima de tudo, para visitar os projetos dos nossos Amigos.

Foi o caso do Massimo Forte, com o seu novo projeto de formação REAL (que promete!), e do Olavo Vicente, CEO da Garen.

O Olavo Vicente teve ainda a amabilidade de me oferecer o livro do João Correia Gomes, “Uma nova visão sobre o imobiliário”, ISBN 978-989540455-1.

É sobre passagens deste excelente livro, que aborda a estimativa do risco no empreendimento imobiliário, que pretendemos que os nossos leitores reflitam. Para isso, citamos frases que consideramos importantes.

“O investimento imobiliário na fase de promoção distingue-se do que é relativo à fase de exploração de imóveis, pois o primeiro envolve um risco muito superior”.

“No setor imobiliário e afins (hotelaria, retalho, escolas, etc.), a taxa de rendibilidade de uma carteira de opções de investimento pode ser estimada a partir do modelo CAPM (Capital Price Asset Model) para a teoria de carteira de investimentos, expresso …”

“O risco inerente a uma unidade isolada e independente é superior ao da carteira. Neste estado, para prevenção do investidor, deve perceber-se que o prémio de risco do investimento em promoção é superior ao risco sistémico ou de mercado. Este deve ser acrescido de certas taxas que expressem as incertezas relativas ao futuro dessa unidade imobiliária em promoção”.

E finalizamos com o que pode fazer derrapar uma promoção imobiliária:

“

-A derrapagem no prazo ou no custo da obra devido a dificuldades nas fundações, derrocada do imóvel degradado ou de imóveis confinantes com mau desempenho físico;

-O projeto aprovado pelo município tem áreas menores do que o previsto;

-A falha do empreiteiro por sua insolvência ou por incompetência técnica

….

“

(Bem, o livro fala em pelo menos mais seis eventos. É melhor comprá-lo, mesmo. Assim também poderão ler o Quadro 11 da página 415, em que o autor apresenta um exemplo de ponderação do risco e ajustamento da taxa de atualização!)