O Valor de Mercado como Base de Avaliação

O título do artigo também é o assunto a debate no “Congresso ASAVAL 2019”, que se vai realizar na próxima sexta-feira, dia 8 de novembro, pelas 14.00h, no Centro de Congressos de Lisboa, Auditório VIII. A presença, apesar de registo obrigatório, é grátis.

Vai ser um congresso muito interessante, tendo em atenção a qualidade técnica dos oradores.

A escolha do tema foi muito feliz pois, em nossa opinião, este assunto ainda não está devidamente clarificado no âmbito da avaliação imobiliária para crédito hipotecário.

Estamos a recordar, por exemplo, que quando estava em discussão pública o documento que daria origem à Lei 153/2015 (A avaliação e valorização de imóveis – uma abordagem integrada para o sistema financeiro português – documento de consulta, dezembro de 2013, do Banco de Portugal, CMVM e Instituto de Seguros de Portugal), esta “troika” escrevia:

“Quanto ao conceito de valor do imóvel, para o setor bancário adota-se o conceito de “valor do bem hipotecado” (mortgage lending value ou MLV), como limite superior, para todos os imóveis que caucionam créditos hipotecários. Trata-se de um conceito “through-the-cycle” (e não “point-in-time”), o qual tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação.”

Este conjunto de afirmações apontava, claramente, para que a avaliação bancária fosse realizada por uma base de valor diferente, a base de valor “Valor para Crédito Hipotecário/ mortgage lending value”.

O “Valor para Crédito Hipotecário” baseia-se, geralmente, na utilização atual do bem imóvel (uso continuado) e só deverá ser calculado com base no melhor uso alternativo sob determinadas circunstâncias, tais como quando existe uma intenção comprovada de renovação ou mudança na utilização do bem imóvel. As utilizações essencialmente especulativas ou transitórias são excluídas (estamos a lembrar o Alojamento Local).

Vai ser uma excelente ocasião para um “tira-teimas”: afinal, para crédito hipotecário, devemos utilizar o “Valor de Mercado” ou o “Valor para Crédito Hipotecário”?