Alterações à noção de máxima e melhor utilização

Vamos fechar o tema “Congresso da ASAVAL” com as duas questões que nos chamaram mais a atenção, em todas as palestras e debates.

Os temas são “Highest and Best Use” (Máximo e Melhor Uso ou Máxima e Melhor Utilização) versus “Hope Value” (Valor Especulativo) e os honorários que são pagos na avaliação imobiliária.

Este último tema deverá fazer corar de vergonha alguns “players” da fileira da avaliação de imóveis, nomeadamente para crédito hipotecário. Aqui é de louvar a ação da ASAVAL, que em todas as suas organizações traz este tema a debate, defendendo a classe dos peritos avaliadores de imóveis.

Quanto ao primeiro tema, registamos a incorporação do “Highest and Best Use” na noção de valor de mercado, nas próximas EVS 2000. A novidade foi apresentada por Krzysztof Grzesik, Presidente do TEGoVA:

“The concept of ‘Highest and Best Use’ (HABU) is integral to Market Value and is characterised as the use of a property that is physically possible, reasonably probable, legal or likely to become so, and that results in the highest value of a property at the data of valuation”.

O “Hope Value” passará a fazer parte da noção de “Highest and Best Use” (…or likely to become so) e, por sua vez, o “Highest and Best Use” deixará de ser um pressuposto especial, para as EVS 2000.

A máxima e melhor utilização do ativo é aquela que maximiza o seu potencial, tendo em conta que este seja possível, seja legalmente admitido e financeiramente viável. Esta premissa pode ser alcançada quer pelo uso continuado do imóvel quer por um uso alternativo. (Ver artigo “Máxima e melhor utilização”).

O “Hope Value” (Valor Espectável) distingue-se do uso alternativo porque contempla situações que poderão não ser admissíveis à data da avaliação, como, por exemplo, utilizações possíveis do imóvel que possam ser desbloqueadas por modificações que o alterem, quer sejam novos licenciamentos, infraestruturas relevantes, evoluções do mercado ou outras possibilidades. Deste modo, o Valor de Mercado de uma propriedade pode refletir qualquer Valor Expectável (Hope Value).

Quanto ao segundo tema, fomos surpreendidos na apresentação de Alexandre Weber, do IVD, com os honorários pagos na Alemanha aos peritos avaliadores de imóveis:

-Apartamentos e moradias: 600€-750€

-Casos complexos (propriedades de rendimento, comércio e industria): 1.300€-1.550€

-Reavaliações (pagas numa base de 80€/hora): 300€-750€

Nem a propósito, mais tarde, Tiago dos Santos Matias, Diretor do Departamento de Supervisão da CMVM, confidenciava à plateia que em Portugal 48% das avaliações são pagas entre 50€ a 100€.

Apostamos nós que neste intervalo [50€;100€] a maior parte delas estão no limite inferior.

Concordam connosco que alguém deverá estar um pouco corado de vergonha?

Mas também é verdade o ditado popular “Quem não está bem, põe-se”. Isto é aplicável a qualquer perito avaliador de imóveis!