A Diretiva nº 2014/17/EU e a avaliação de imóveis.

No caso da avaliação para crédito hipotecário, as diretivas comunitárias são taxativas quando afirmam que os trabalhos de avaliação devem realizados debaixo de normas de avaliação fidedignas, afirmando mesmo que para serem fidedignas deverão ter em conta as normas de avaliação reconhecidas internacionalmente, em particular as desenvolvidas pelo RICS e pelo TEGoVA. De facto, o RICS e a TEGoVA são autênticas escolas na área de avaliação, estando no topo do “ranking”! 

 

Assumindo esta Diretiva nº 2014/17/UE do Parlamento Europeu e do Conselho, em Portugal, a maior parte das empresas de avaliação estarão, obrigatoriamente, debaixo de um destes “chapéus”. 

 

Vejamos o que diz um desses “chapéus”, neste caso o “Red Book”, do RICS, e que os peritos avaliadores de imóveis devem ter em consideração na elaboração seus relatórios: 

 

“-comentário sobre a adequação do imóvel como garantia para fins de hipoteca, tendo em conta a duração e os termos do empréstimo a ser contemplado. Sempre que os termos não forem conhecidos, o comentário deverá ser restrito à liquidez geral da propriedade. 

 

-quaisquer circunstâncias que o avaliador conheça que possam afetar o preço (estas também devem ser levadas ao conhecimento do credor, devendo ser fornecida uma indicação das suas consequências) 

 

-a potencial procura ocupacional da propriedade 

 

-tendências passadas, atuais ou futuras, e qualquer volatilidade no mercado local e/ou procura da categoria da propriedade 

 

-a atual liquidez do direito e a probabilidade da sua sustentabilidade no decorrer do empréstimo. 

 

-um comentário sobre a sustentabilidade do rendimento ao longo da duração do empréstimo (e quaisquer fatores de risco para a sustentabilidade do rendimento), com referência específica a términos ou resoluções do contrato ou tendências previsíveis do mercado – isto deverá ser considerado num contexto de sustentabilidade mais amplo (se for uma propriedade mantida como investimento). 

 

-comentário sobre a viabilidade do empreendimento proposto (se for uma propriedade para remodelação). 

 

-se a avaliação for baseada num método residual, uma ilustração da sensibilidade da avaliação a qualquer dos pressupostos assumidos (se for uma propriedade para remodelação)” 

 

Como podemos verificar, uma avaliação para crédito hipotecário de acordo o “Red Book” exige um conjunto significativo de informação que deve analisada e passada ao credor hipotecário. 

 

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School, 37 ECTS e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias, 90 horas, 13.5 ECTS. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto ena Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.