Um edifício pode não ter valor?

Fomos abordados por um colega perito avaliador de imóveis que pediu a nossa opinião sobre a avaliação de imóveis para efeitos contabilísticos, ou seja, sobre a aplicação das Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro (NCRF 7) e, consequentemente, sobre a IFRS 13.

Achamos a pergunta muito pertinente e por isso a vamos reproduzir aqui, assim como também reproduziremos a nossa opinião:

“Gostaria de perceber melhor o alcance da sua expressão "Para se maximizar o máximo e melhor uso, podemos decidir entre o uso continuado do imóvel e um uso alternativo". O objetivo da minha questão prende-se com a avaliação de imóveis para fins de relato contabilístico no âmbito da IAS16 ou da NCRF 7. Ou seja, a avaliação de um imóvel (composto de edifício e terreno) que está afeto à atividade operacional deve ter em conta o seu uso atual (uso continuado) ou a maior e melhor utilização possível (uso alternativo)? Isto porque, ao valorizarmos de acordo com a maior e melhor utilização possível um imóvel catalogado como ativo fixo tangível, como devemos repartir o valor entre edifício e terreno? Tenho conhecimento de uma avaliação que atribuiu valor nulo ao edifício porque na perspetiva da melhor e maior utilização, o valor do imóvel foi todo afeto ao terreno. Ora, se a empresa continua a utilizar o seu edifício na atividade da empresa, mas deixa de reconhecer amortizações pelo uso do imóvel.

 

Nós também concordamos que o valor de edifício pode ser zero.

 

De facto, no modelo da revalorização, o justo valor de um imóvel corresponde ao seu valor de mercado.

 

O valor de mercado de um imóvel obtém-se pela comparação da avaliação de um imóvel no seu uso continuado (uso atual) e no seu uso alternativo. O maior destes dois valores é a chamada máxima e melhor utilização do ativo, que caracteriza o valor de mercado.

 

Devemos referir que uso o alternativo representa uma alteração de uso que seja legalmente possível. Por exemplo, passar um edifício de serviços para edifício de habitação. O uso alternativo é também um uso que seja normalmente utilizado pelo mercado. Não devem ser utilizados usos específicos de uma atividade especifica que só está ao alcance de determinada empresa.

 

No limite, a situação que aponta pode ocorrer, é corretamente contabilizada e devo dizer que não é de todo uma raridade.

 

Acontece normalmente em imóveis industriais ou de serviços que estão agora implantados em zonas que os Planos Diretores Municipais aconselham outros usos.

 

É verdade, pode mesmo ser 0 (zero)!

 

 

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School, 37 ECTS e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias, 90 horas, 13.5 ECTS. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto ena Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.