O LTV e a avaliação para crédito hipotecário

Os nossos colegas peritos avaliadores de imóveis que se dedicam à avaliação para crédito hipotecário são, muitas vezes injustiçados. Sem querem, assumem “culpas” que, manifestamente, não são deles.

 

É recorrente que, quer mediadores imobiliários, quer clientes finais, contestem o o valor que é atribuído ao imóvel pela entidade bancária, imputando a responsabilidade pela diferença em relação ao valor que projetam, ao perito avaliador de imóveis.

 

O objetivo deste artigo é desconstruir um pouco esta visão e explicar, sucintamente, alguns critérios da avaliação para crédito hipotecário de acordo com a legislação bancária em vigor. Esta legislação é emanada do  BIS. (Bank of International Settlements).  

 

(A missão do BIS é servir os bancos centrais na sua busca pela estabilidade monetária e financeira, promover a cooperação internacional nessas áreas e atuar como um banco para os bancos centrais. Fundado em 1930, o BIS é propriedade de 63 bancos centrais e tem a sua sede em Basileia, na Suíça.)

 

Talvez assim se possa perceber que a expectativa do cliente final poderá não corresponder, necessariamente, à expectativa da entidade bancária.

Recomendamos, assim, uma leitura atenta do documento “Calculation of RWA for credit risk CRE20 Standardised approach: individual exposures”.

 

Em primeiro lugar é preciso recordar o conceito de LTV (Loan-To-Value). O LTV é o valor do empréstimo dividido pelo valor do imóvel.

 

Ao calcular o LTV, o valor do empréstimo será reduzido à medida que o empréstimo for amortizado. O valor do imóvel manter-se-á o mesmo ao longo de todo o empréstimo. É claro que todas as regras têm exceções, nomeadamente:

 

-Os supervisores nacionais podem decidir exigir que os bancos reavaliem o valor do imóvel para baixo. Se o valor foi ajustado para baixo, um ajuste subsequente para cima pode ser feito, mas não para um valor mais alto do que o valor na origem.

 

-O valor deve ser ajustado caso ocorra um evento extraordinário e incomum que resulte em redução permanente do valor do imóvel.

 

-Modificações feitas no imóvel que aumentem inequivocamente seu valor também podem ser consideradas no LTV.

 

Entre outros requisitos, o valor do imóvel no LTV deve ser calculado de forma independente, usando critérios de avaliação prudentemente conservadores. Transcrevendo o documento, “Para garantir que o valor da propriedade seja avaliado de forma prudentemente conservadora, a avaliação deve excluir as expectativas de aumentos de preços e deve ser ajustada para levar em consideração o potencial para o preço de mercado atual ser significativamente acima do valor que seria sustentável ao longo a vida do empréstimo. Os supervisores nacionais devem fornecer orientação estabelecendo critérios de avaliação prudentes, quando tal orientação ainda não existir na legislação nacional. “.

 

É no sublinhado anterior que estão, provavelmente, as razões da discórdia!