CAPM ou WACC?

Esta semana, o RICS promoveu um “webinar” com o tema “Portugal: Avaliação de Imóveis para Desenvolvimento – Compilação de recomendações aplicadas”, Guilherme Antunes Ferreira como orador e José Covas como moderador.

 

Este “webinar” teve duas partes, a primeira dedicada à tradução do documento “Valuation of development property, 1st edition, October 2019” e a segunda parte à adaptação destas normas para Portugal.

 

Para clarificar o que são de propriedades de desenvolvimento, temos os seguintes exemplos (transcrição da apresentação):

 

“– a construção de edifícios;

– terrenos anteriormente não desenvolvidos, mas que estão infraestruturados;

– a remodelação de imóveis em terrenos anteriormente desenvolvidos;

– a melhoria ou alteração de edifícios ou estruturas existentes;

– terrenos classificados como urbanos, para desenvolvimento, em instrumento de gestão territorial em vigor; e

– imóveis cuja capacidade construtiva não se encontra esgotada de acordo com instrumento de gestão territorial em vigor.”

 

Foi uma sessão muito interessante, com muitos apontamentos de registo, mas queria-me focar num único tema, que se prende com a escolha do CAPM ou da WACC para a atualização de fluxos de caixa descontados. Este é um tema recorrente na atividade do perito avaliador de imóveis.

Ficou claro que:

- as propriedades de desenvolvimento podem ser estudadas segundo duas óticas: do projeto ou do investimento;

- a ótica do projeto é determinante para se prosseguir para a análise na ótica do investimento. Se um imóvel, na ótica do projeto, não for rentável, a ótica do investimento não deverá prosseguir.

- as taxas de atualização na ótica do projeto devem, em primeira linha, refletir o mercado. Quer através do estudo de transações quer pelo ajustamento de “yields” de investimentos imobiliários;

- caso não seja possível, podemos então utilizar o CAPM;

- deveremos deixar a WACC para o estudo da propriedade de desenvolvimento sob a ótica do investimento.  

 

Concordo em absoluto com esta visão, que também é corroborada no livro que considero a “Bíblia” da análise de investimentos: "Análise de investimentos imobiliários", de João Carvalho das Neves, Joaquim Montezuma e Amaro Laia, ISBN 978-972-47-4063-8, da Texto. 

 

Reza assim a página 147:

“Em termos de financiamento - Se a análise for feita na ótica do imóvel então os fluxos de caixa a considerar são antes das decisões de financiamento. É como se o investimento fosse integralmente financiado por capital próprio, devendo utilizar-se como taxa de atualização o custo de capital sem endividamento. Se a análise fizer na ótica do investidor, então os fluxos de caixa deverão ser após financiamento e após impostos, devendo custo de capital a usar ser o custo médio de capital ou o valor atual líquido ajustado, usando como custos de capital o custo de capital próprio e o custo do capital alheio.”

 

Em linha!