Prazos de execução de obras

Há cerca de um ano fizemos a apresentação de um livro excelente sobre a avaliação de imóveis. O livro é “Avaliação Imobiliária”, ISBN 978.989.33.1449.4, e é de autoria de Mário Pinho de Miranda e de Rui de Sousa Camposinos, conhecedores exímios de todas as abordagens, metodologias e técnicas de avaliação imobiliária.

Tenho por hábito folhear ocasionalmente todos os livros que tenho na minha biblioteca, nomeadamente quando procuro matérias que possa partilhar neste blogue.

O tema que trago hoje está relacionado com o prazo de execução efetivo das obras de construção. Este tema está tratado no capítulo 3. Património Imobiliário, 3.10 Prazos de Construção. Os autores explicam que o prazo de execução efetivo é o período decorrido em meses entre a data de emissão do alvará e a data de conclusão real da obra.

Um pouco para aguçar a leitura, sempre digo que os autores chegaram à conclusão que no caso de edifícios com dois fogos ou mais, o prazo efetivo de construção, em meses, pode ser dado pela seguinte expressão:

p_rz = 4,7655 x ln (número de fogos do edifício) + 21,381

Vale a pena ler o capítulo porque temos lá mais formas de encontrar os prazos de execução, nomeadamente em função da área de construção por piso.

Photo by Josue Isai Ramos Figueroa on Unsplash

Acho que este capítulo encaixa bem num outro, que é como deveremos distribuir os custos de construção ao longo do prazo de execução. Este é um tema recorrente para o perito avaliador de imóveis.

Também já aqui falei no documento “Valuation of development property, 1st edition, October 2019”, do RICS. Aqui temos uma sugestão de como poderemos distribuir os custos:

“Two common shapes for the distribution of costs within cash flow models are:

• Straight line: This assumes that the preliminary costs are incurred near to/at the beginning of the development period and the principal development costs are incurred in equal tranches at regular and equal intervals throughout the development period.

• S-curve: The weighting of the construction costs may be incurred irregularly within a project and different property types may require a different pattern of delivery of construction costs. Rather than being distributed equally over the development period, generally the costs are quite small at the beginning of a construction project, relatively accelerate in the middle and reduce towards the end of the construction period. The purpose of an s-curve is to reflect more accurately the incidence of the costs in a particular project and may require expert advice from other construction professionals involved with the development.”

“Duas formas comuns para a distribuição de custos nos modelos de fluxo de caixa são:

• Linha reta: Isso pressupõe que os custos preliminares são incorridos próximo/no início do período de desenvolvimento e os principais custos de desenvolvimento são incorridos em tranches iguais em intervalos regulares e iguais ao longo do período de desenvolvimento.

• S-curve: A ponderação dos custos de construção pode ocorrer de forma irregular dentro de um projeto e diferentes tipos de imóveis podem exigir um padrão diferente de entrega dos custos de construção. Em vez de serem distribuídos igualmente ao longo do período de desenvolvimento, geralmente os custos são bastante pequenos no início de um projeto de construção, aceleram relativamente no meio e reduzem no final do período de construção. O objetivo de uma S-curve é refletir com mais precisão a incidência dos custos em um projeto específico e pode exigir consultoria especializada de outros profissionais da construção envolvidos no desenvolvimento.”

Como vemos, duas sugestões de leitura que se complementam.