Com a devida autorização do André
Maia, reproduzo um artigo que vem na sua newsletter. O título é "Como lidar com o aumento da prestação?"
Faço-o porque acho que este artigo é serviço público de
qualidade, que deve ser partilhado e lido pelo maior número de pessoas possível,
não ficando só pelo universo do perito
avaliador de imóveis.
André Maia é consultor
imobiliário da Remax.
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Olá, como
estão?
Pegando no
assunto do momento, e inspirado pelo comentário do Luís Marques
Mendes no Domingo na SIC, sobre a evolução da Euribor,
decidi dar seguimento ao meu email anterior de Agosto e abordar o
impacto da subida da taxa de juro nas prestações mensais de crédito,
quais as consequências disso e possíveis soluções.
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Como lidar com o aumento da prestação?
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O custo do
dinheiro aumentou e irá continuar a aumentar. Os bancos centrais das
maiores economias mundiais estão alinhados nos esforços a efetuar para
combater a inflação que está em curso, e infelizmente, tão cedo não
haverá um alívio nas subidas das taxas de juro.
Será que isto foi sempre assim? Como é que eles lidaram com o mesmo
problema no passado? Historicamente, os bancos centrais sempre fizeram de tudo para
acompanhar a inflação alta registada, e só aliviaram as taxas de juro
quando a conseguiram controlar. Vejamos abaixo exemplos
dos Estados Unidos, Reino Unido e União Europeia nas últimas décadas.
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Evolução inflação vs taxa de referência - EUA
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Evolução inflação vs taxa de referência - Reino Unido
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Evolução inflação vs taxa de referência - UE
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Fonte: Refinitiv
Datastream
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Os gráficos
ilustram a evolução da inflação e taxas de juro de referências nas
últimas décadas. Como se pode observar, no final da década de 70 e início
de 80 foram registadas taxas de juro superiores a 20% nos Estados Unidos
e Reino Unido. O gráfico da UE não é tão impactante, mas apenas porque
não se consegue ter um histórico tão longo enquanto UE.
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Em Portugal o
máximo histórico na Euribor 6m foi de 5,242% em Outubro de 2008, quando a
taxa de referência do BCE estava em 3,25%.
Olhando para aquilo que os bancos centrais fizeram no passado, será que
uma inflação de quase 10% irá motivar os bancos centrais a combatê-la com
uma taxa de referência de 10%? Sendo esse o caso, isso deveria levar a
Euribor a subir para cima de 12%.
Por um lado, parece inevitável caminharmos para esta hipótese. Por outro
lado, parece ser algo extremamente difícil de acontecer. Talvez a virtude
esteja no meio. De qualquer forma, é interessante pensar o que
aconteceria num cenário de subida galopante da Euribor em Portugal para
os contratos de taxa variável.
Fiz abaixo uma
simulação que pode ajudar a ilustrar este conceito.
Pressupostos utilizados na simulação destes cenários:
• Empréstimo a 30 anos (360 meses);
• Spread base de 1,25%;
• Não tive em consideração a TAEG com os outros
encargos, seguros, etc.;
• A Euribor considerada foi a de 6 meses, a mais
utilizada em Portugal;
• Expetativa para dez 22 é de 2% segundo o BCE.
Depois articulei subidas semestrais até aos 5%.
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Evolução da prestação mensal
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Diferença face a Janeiro de 2022
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Para quem tem
empréstimo em taxa variável, é normal que fique apreensivo com a
elaboração destes cenários, onde a prestação mensal tem flutuações
bastante consideráveis. Pegando no exemplo dos empréstimos com spread de
1,25% e 30 anos de prazo, a prestação pode subir mais de 50% com 3%
Euribor ou mais de 100% com 5% Euribor. Mas, independentemente disto,
convém reforçar dois pontos importantes:
1) No histórico
que vimos acima, os movimentos de correção de taxas de referência
altíssimas foram em alturas de pico, não foram constantes. E
posteriormente, houve uma redução gradual até a uma eventual normalidade.
Portanto, mesmo que sejamos empurrados para um cenário semelhante, há que
salvaguardar que a vida eventualmente retoma ao seu normal funcionamento.
É só uma questão de ter capacidade para ultrapassar essa fase.
2) Mesmo numa situação de aperto, ainda existem um conjunto de
ferramentas e soluções que temos ao nosso dispor para ajudar a mitigar
este impacto no orçamento familiar.
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Quais são as
possíveis soluções?
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•Renegociar prazo
– Com um prazo maior, consegue dilatar o valor do empréstimo a pagar e
torna a prestação mensal mais suave;
•Renegociar
spread – Desde a altura da contratação até hoje, talvez
possa ter havido algumas mudanças no seu contexto pessoal/profissional
que lhe dê acesso a um spread melhor do que o contratado. Melhor
spread = prestação mais baixa;
•Mudar
de taxa variável para taxa fixa – Para quem me acompanha,
sabe que este é um tema recorrente dos meus emails. Sou defensor de
contratação de taxa fixa no financiamento do ativo de maior importância.
Para aqueles que ainda tiverem acesso, talvez faça sentido considerar uma
troca. É óbvio que o custo da taxa fixa hoje é mais caro do que no inicio
do ano, mas talvez possa compensar no caso das taxas de referência
subirem para valores que não estejamos habituados. Dessa forma sempre
conseguiam ter a vossa prestação trancada até ao final do empréstimo;
•Reavaliar
imóvel – Desde a contratação do crédito até hoje, vou
arriscar dizer que o vosso imóvel valorizou. Como tal, e assumindo que
reduziram também o capital em dívida, o vosso LTV reduziu, pelo que se
podem candidatar a melhorar as vossas condições de crédito (prazo, taxa,
etc.);
•Transferir
o crédito para outra instituição financeira – No geral,
ao transferir o crédito para outra IF, há sempre algo que conseguimos
melhorar. Se o mote for o vosso CH, então devem garantir que conseguem
uma prestação melhor do que a atual.
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Gostava de
explorar estas opções?
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