Outra vez os múltiplos na avaliação de imóveis.

 

Quando pensei a publicação desta semana, eu queria refletir sobre a problemática da “norma travão” do aumento das rendas. Especulava-se se o Governo iria limitar o seu aumento, o que veio a fazer, situando-o nos 2%.

No entanto, o que fui ouvindo de alguns inquilinos foi tão inquietante que a escrita deste perito avaliador de imóveis vai desviar-se 180º do tema. Será que se não houvesse "norma travão", os senhorios estariam tão preocupados em renegociar os contratos que estão em condições de serem denunciados?

Vamos então falar de múltiplos na avaliação!

Há algum tempo escrevi o artigo “Múltiplos na avaliação de hotéis”, em que refletia sobre o aumento abrupto deste índice, em 2021. Na altura, sugeri correlacionar o seu aumento com a crise hoteleira causada pela pandemia.  Se leram o artigo terão verificado que a mediana dos últimos anos era 10.015, que contrastava com o valor de 25.16 para 2021.

Referia neste artigo:

“A utilização de “múltiplos” na avaliação de ativos é uma prática corrente. Esta técnica é uma avaliação por comparação, em que assumimos o valor de um ativo com base no valor de ativos semelhantes existentes no mercado. São então calculados índices que traduzem a relação de valor dos ativos com medidas financeiras específicas, como vendas, EBITDA, EBIT ou valor contabilístico.

Para avaliar ativos de capital intensivo, como é o caso de hotéis, é usado o múltiplo EV/ EBITDA, em que EV é o valor do ativo e o EBITDA é o lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações. O múltiplo EV/EBITDA tem em consideração as perspetivas do acionista e da dívida.

…

Os múltiplos de avaliação dependem da perceção de risco por parte dos investidores e das perspetivas de crescimento do setor.”

O último ano foi bom para o mercado hoteleiro, principalmente pelo aumento dos preços praticados. O ano passado também já deu mostras de recuperação. Como se estará a comportar o índice? Devemos ter em consideração que este índice é publicado no início de janeiro de cada ano, pelo que a excelência de 2022 ainda não está refletida.

Desta vez resolvi acrescentar os mercados “Real Estate (Development)” e “Real Estate (Operation & Services)”.

Ao analisarmos estes valores, certamente de uma forma muito superficial, poderemos concluir que:

-O mercado hoteleiro estará a recuperar, justificando-se o que então escrevi: “Verificamos com surpresa um aumento drástico do valor para o ano de 2021, que coincidiu com o furacão que invadiu o setor. Terá sido uma forma simpática de nos dizerem: atenção, o ano de 2020 foi dececionante, mas isso não quer dizer que o valor dos hotéis tenha dado um trambolhão tão grande? Ou que a recuperação da pandemia está ao virar da esquina?”

 

-O mercado do “Real Estate (Development)” reflete a inércia do mercado imobiliário, demorando a ajustar-se, e o mercado “Real Estate (Operation & Services)” é muito sensível às alterações económicas.

Aguardo pacientemente pela informação disponibilizada por Damodaram para 2023. O que daí virá?