Valor residual

A abordagem de rendimento é utilizada na avaliação de imóveis para estimar o valor de mercado de um imóvel. Assenta na capacidade que um imóvel possui para gerar rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais do mercado.

Nesta abordagem, o perito avaliador de imóveis recorre frequentemente elaboração de Discounted Cash Flow (DCF), em português Fluxos de Caixa Descontados.

Muitas vezes, nos DCF, utiliza-se o termo Taxa de Desconto para atualizar os fluxos de caixa futuros. Na verdade, a minha opinião é que o termo mais correto é Taxa de Atualização. De facto, nós estamos a atualizar valores e não a descontar valores.

Outra questão é como se determina a taxa de atualização.

Depende sempre da ótica em que navegamos: do projeto ou do investimento. Para qualquer uma das abordagens, a informação de mercado é que deve ditar sempre a taxa de atualização. Depois, temos o CAPM para a ótica do projeto ou a wacc para a ótica do investimento, como metodologias complementares, como que a verificar a correção da taxa obtida no mercado.

Esta matéria já foi abordada no nosso artigo:

http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/02/as-taxas-de-atualizacao.html

O DCF deve ser estudado para um período igual ao período do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se o investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos fluxos de caixa. Para facilitar, vamos considerar este ano, fim do período de investimento ou ano de estabilidade dos fluxos de caixa, como ano n.

Quando temos que perpetualizar os DCF, é obrigatório estimar o Valor Residual.

Um avaliador de imóveis pode estimar o valor residual de duas formas distintas:

-Ou a partir do valor de aquisição do imóvel e imputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa.

 

-Ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada no método da capitalização direta

 

 

Nesta metodologia, os avaliadores de imóveis dividem-se um pouco. Alguns, para não onerar o valor residual do imóvel, não contemplam uma taxa de crescimento dos fluxos de caixa para depois de n. Outros consideram o rendimento anual no ano n.