Capital Requirements Regulation e a avaliação de imóveis.

 

Eu não posso começar este artigo sem fazer notar que a ASAVAL e seu Presidente, Paulo Barros Trindade, enviaram uma mensagem a todos os seus sócios coletivos e individuais prestando esclarecimentos sobre a nova versão do Capital Requirements Regulation (CRR), em português Regulamento dos Requisitos de Capital, no âmbito de Basileia III e dos “critérios de avaliação prudentemente conservadores”. Um bom serviço para o perito avaliador de imóveis, que se agradece!

Esta mensagem resulta da tradução de um artigo escrito no European Valuer - March 2023 - Issue n° 29, com o título “European Valuation Standards Board interprets ‘prudently conservative valuation criteria’ that the amended Capital Requirements Regulation is set to introduce alongside Market Value”.

No fundo, Basileia III institui uma nova “base de valor”, que provavelmente irá ser adotada pela TEGoVA, designada “Property value”. Esta base de valor está definida no n.º 1 do artigo 229 do (UE) Nº 575/2013 (Regulamento de Requisitos de Capital) alterado:

A avaliação de bens imóveis deve cumprir cumulativamente os seguintes requisitos:

“a) o valor deve ser determinado, independentemente do processo de constituição de hipoteca, do processamento do empréstimo ou da decisão de empréstimo da instituição, por um avaliador independente que possua as qualificações, capacidade e experiência necessárias para executar a avaliação;

b) que o valor seja determinado com recurso a critérios de avaliação prudentemente conservadores que cumpram cumulativamente os seguintes requisitos:

i) o valor exclua expectativas de aumentos de preços.

ii) o valor seja ajustado quando o preço potencial de mercado atual se localize significativamente acima do valor que seria sustentável ao longo da vida do empréstimo;

c) que o “valor da propriedade” não seja superior ao valor de mercado do bem imóvel, quando tal valor de mercado possa ser determinado. O valor da garantia deve refletir os resultados da monitorização exigida nos termos do artigo 208.º, n.º 3, e ter em conta quaisquer reivindicações anteriores sobre os bens imóveis;”

Como bem se salienta neste artigo, “o valor deve ser determinado, … , por um avaliador independente….”, o que fecha a porta às AVM.

O tratamento do “Property value”, conforme é referido no ponto b) i), deve excluir expectativas de aumentos de preços no futuro.

Não caberá aqui lançar para discussão que para precaver a utilização destas expectativas, as abordagens de rendimento, qualquer que sejam as suas variáveis (capitalização direta ou fluxo de caixa descontados) sejam feitas a preços constantes, com taxas de atualização ou yields reais?

Finalmente, uma chamada de atenção para os colegas da mediação imobiliária que possam ler este artigo: o valor de mercado não tem, necessariamente, o valor que deva constar para crédito hipotecário. Não era assim e agora muito menos!