Avaliação de ativos imobiliários de rendimento
Existe um conjunto de regras que orienta o comportamento de um perito avaliador de imóveis certificado.
-Desempenha a atividade com rigor, transparência e competitividade.
-Faz questão de partilhar os seus conhecimentos
-Está em permanente formação.
Foi neste âmbito que retomei a consulta do livro "Avaliação de Ativos
Imobiliários de Rendimento em Portugal", publicado pela Vida Imobiliária,
com o ISBN 978-989-95250-9-2. Já tive a oportunidade de recomendar a sua
leitura no nosso artigo disponível em:
-http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2011/09/o-livro-avaliacao-de-activos.html.
Assumo aqui a iniciativa, e a liberdade, de partilhar alguns desses
aspetos, os quais são extremamente úteis na avaliação de imóveis. Por exemplo:
-No cálculo do valor de mercado, os impostos têm impacto direto nos
imóveis, independentemente do regime fiscal da entidade detentora. Por exemplo,
se avaliarmos um imóvel pertencente a uma Misericórdia, que está isenta de IMI,
devemos considerar esse valor na estimativa do valor de mercado.
-O avaliador não deve negligenciar a existência de riscos ambientais,
podendo sugerir auditorias ambientais, caso seja necessário (o livro é de 2010,
mas já alertava para os aspetos ambientais).
-Na avaliação de escritórios com estacionamento, ao utilizar a abordagem de
mercado, deve sempre ser atribuído um valor para a área de escritórios e outro
para cada lugar de estacionamento.
-Ainda na abordagem de mercado, os critérios de comparabilidade englobam
negócios comparáveis com a identificação das partes envolvidas, negócios comparáveis,
mas confidenciais, "asking prices" e índices de referência do
mercado.
-No método do Fluxo de Caixa Descontado (DCF), o período mínimo de análise
é de cinco anos, exceto se existirem contratos de arrendamento com duração
superior ou se estiverem planeados investimentos ou alterações com impacto além
desse período.
A classificação de centros comerciais:
Estes são apenas alguns exemplos do que pode ser encontrado na publicação!
Com isto, esperamos despertar a curiosidade dos nossos leitores para
revisitar uma publicação que, embora tenha sido apresentada há alguns anos,
continua a ser de leitura obrigatória!
Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.
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