Servidões

 

As servidões de terrenos têm um papel fundamental no planeamento urbano e na utilização eficiente do espaço. Uma servidão é um direito legal que permite a uma parte específica, geralmente ao proprietário de um terreno adjacente, aceder ou utilizar uma parte do terreno de outra pessoa para um propósito específico. Pode estar relacionada com passagens, escoamento de águas, acesso a serviços públicos ou outras necessidades. Determinar o valor das servidões de terrenos é uma tarefa complexa que envolve vários elementos jurídicos, económicos e práticos.

O valor da servidão é frequentemente influenciado pelas limitações impostas ao proprietário do terreno serviente (aquele que cede a servidão) e pelos direitos concedidos ao proprietário do terreno dominante (aquele que beneficia da servidão)

A localização da servidão desempenha um papel crucial na determinação do seu valor. Uma servidão que permite o acesso direto a uma estrada movimentada, por exemplo, pode ter um valor mais elevado do que uma servidão que conduz a uma área menos desenvolvida. Além disso, a utilização planeada da servidão também afeta o seu valor. Se a servidão for essencial para o desenvolvimento de um empreendimento comercial ou residencial, é provável que o seu valor seja mais alto devido ao impacto económico positivo.

Uma servidão pode impor restrições ao proprietário do terreno serviente, afetando as suas atividades e possíveis ganhos futuros. Portanto, é importante considerar o impacto que a servidão terá sobre o terreno serviente ao calcular o seu valor. Isso pode envolver perdas de espaço utilizável, limitações para futuras construções ou desenvolvimentos, e possíveis interferências nas atividades normais do proprietário serviente.

É inequívoco que o técnico com maior competência para avaliar servidões é um colega perito avaliador de imóveis que faça parte da Lista da Direção-Geral da Administração da Justiça, no âmbito do Código das Expropriações (aprovado pela Lei n.º 168/99, de 18 de setembro). Esta competência adicional advém da sua experiência em processos expropriativos, onde é recorrente a avaliação de servidões.

Já referi anteriormente que a “Bíblia” da avaliação imobiliária é o livro “Avaliação Imobiliária”, ISBN 978.989.33.1449.4, de autoria de Mário Pinho de Miranda e de Rui de Sousa Camposinos.

Também sobre esta matéria existe um pequeno capítulo. Apresenta uma pequena fórmula do cálculo de servidões, retirada do livro:

-J. A. Bellver, e F. G. Martinez, Nuevos Métodos de Valoración – Modelos Multicritério, 2ª Ed. Ed. Valência: Universidad Politécnica De Valencia, 2012.

A fórmula é

Vs = k . (P₀ / A₀) . A_s

Vs- Valor da servidão

P₀- Valor do terreno sem servidão

A₀- Área do terreno

As- Área de servidão

k- constante retirada da tabela:

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.