A Inteligência Artificial e a avaliação de imóveis

A avaliação de imóveis é uma componente crítica do mercado imobiliário, influenciando transações, financiamentos e investimentos. Tradicionalmente, este processo dependeu fortemente da experiência e conhecimento do perito avaliador de imóveis certificado, que analisa múltiplos fatores como a localização, o estado de conservação do imóvel e comparativos de mercado. No entanto, com o avanço da tecnologia, a inteligência artificial (IA) está a transformar a forma como estas avaliações são realizadas, tornando o processo mais rápido, preciso e eficiente.

Em que é que a IA pode ajudar?

-Análise de dados em grande escala

A IA tem a capacidade de processar e analisar enormes volumes de dados em tempo real, algo que seria impraticável para um ser humano. Esta capacidade permite que a IA identifique padrões e tendências no mercado imobiliário com uma precisão sem precedentes. Por exemplo, a IA pode analisar dados históricos de vendas, características dos imóveis, informações económicas e até padrões de tráfego para determinar o valor de um imóvel com maior exatidão.

-Modelos de Avaliação Automatizados (AVM)

Os Modelos de Avaliação Automatizados (AVMs) são uma aplicação direta da IA na avaliação de imóveis. Estes modelos utilizam algoritmos complexos para avaliar imóveis com base em dados disponíveis publicamente, como preços de venda anteriores, registos de propriedade e dados demográficos.

Assume aqui particular importância a recente publicação do Regulamento (Ue) 2024/1623 do Parlamento Europeu e do Conselho, que vai permitir que as reavaliações dos imóveis das carteiras das instituições bancárias possam ser realizadas por intermédio de AVM´s.

-Reconhecimento de Imagens

A tecnologia de reconhecimento de imagens alimentada por IA permite a análise detalhada de fotografias de imóveis. Isto é útil para avaliar o estado e características específicas do imóvel que podem não ser captadas por dados numéricos. Por exemplo, a IA pode analisar imagens para identificar o estado de conservação de uma propriedade, a qualidade dos acabamentos, e até mesmo a presença de danos estruturais.

A IA pode analisar imagens para detetar sinais de desgaste ou deterioração. Por exemplo, algoritmos de visão computacional podem identificar problemas como tinta descascada, manchas de humidade, fissuras nas paredes ou telhados danificados. Esta capacidade permite uma avaliação rápida e precisa do estado de conservação geral do imóvel, o que é crucial para estimar o seu valor.

A qualidade dos acabamentos interiores e exteriores de um imóvel pode ter um impacto significativo no seu valor. A IA pode ser treinada para reconhecer diferentes tipos de materiais e acabamentos, como madeira, mármore, cerâmica, e identificar a qualidade da instalação. Por exemplo, a IA pode diferenciar entre uma bancada de cozinha de granito de alta qualidade e uma de laminado mais barato, ou entre uma pintura profissional e uma de baixa qualidade.

A IA pode também ser utilizada para identificar danos estruturais que podem não ser facilmente visíveis a olho nu. Algoritmos avançados podem detetar fissuras nas fundações, desníveis no chão, ou problemas de alinhamento em portas e janelas. Além disso, a IA pode utilizar técnicas de análise térmica para identificar pontos de fuga de calor ou isolamento inadequado, que podem indicar problemas estruturais subjacentes.

-Previsão de Valor Futuro

A IA também pode ser usada para prever o valor futuro de um imóvel com base em tendências de mercado e desenvolvimento urbano. Algoritmos de “machine learning” podem analisar como diferentes fatores, como a construção de novas infraestruturas ou mudanças nas políticas urbanísticas, podem impactar o valor de um imóvel ao longo do tempo.

Deixo aqui a referência a duas aplicações que podem ser utilizadas na avaliação de imóveis:

-H3 Zoom.AI é uma plataforma que utiliza IA para inspeções de imóveis e infraestruturas. Através de imagens capturadas por “drones” ou câmaras de alta resolução, a IA da H3 Zoom.AI pode identificar problemas como fissuras, corrosão, infiltrações e outros danos estruturais. A plataforma gera relatórios detalhados.

-Restb.ai

Restb.ai é uma empresa especializada em visão computacional para o sector imobiliário. A sua tecnologia permite a análise automática de imagens de propriedades para identificar características específicas, como tipo de divisões, acabamentos e estado de conservação. A Restb.ai oferece soluções personalizadas para agentes imobiliários, avaliadores e plataformas de listagem de imóveis.