Avaliação imobiliária – que futuro?
“Roubei” o nome do “post” de hoje a Paulo Barros Trindade, que escreveu um artigo muito lúcido na revista Visão, que se intitulava, precisamente, “Avaliação imobiliária – que futuro?”.
Paulo Barros Trindade é o
Presidente da ASAVAL- Associação das Sociedades de Avaliação e Avaliadores de
Portugal e Membro do “Board of Directors” da TEGoVA- The European Group of Valuers’ Associations.
Eu considero o artigo muito
lúcido porque ele enumera uma série de preocupações a que o perito avaliador de imóveis deve dar uma
grande importância.
O primeiro alerta é para a cada
vez maior utilização dos AVM (Automated Valuation Methods) e para eventual validação
desta técnica pelo Regulamento dos Requisitos de Capital dos Bancos (CRR), que
irá ser publicado pela União Europeia no próximo ano. Aliás, o autor refere, e
bem, que as AVM já são utilizadas pelas entidades bancárias para a realização
das avaliações obrigatórias decorrentes do Acordo de Basileia II. Já houve colegas
que terão visto diminuir o seu volume de trabalho por este motivo.
Esta constatação está alinhada
com o objetivo das entidades bancárias de reduzirem custos e cada vez mais afastarem
os peritos avaliadores da avaliação de imóveis residenciais:
“Será apenas uma questão de tempo
para que as entidades financeiras, na busca incessante de reduzir custos,
integrem em larga escala as novas tecnologias e ganhem a tentação de substituir
gradualmente os avaliadores imobiliários do setor residencial. E dai será um
pequeno passo para convencer os decisores políticos e reguladores da bondade e
eficácia de tais tecnologias.” (https://visao.sapo.pt/opiniao/2022-09-01-avaliacao-imobiliaria-que-futuro/).
Aliás, o autor reconhece no
artigo que os honorários estão estagnados há anos ou que se atualizam muito
timidamente.
Um segundo alerta do artigo é para
a excessiva dependência dos peritos avaliadores de imóveis das avaliações para
o mercado residencial e do reconhecimento, em face disto, de que as suas
capacidades só serão relevantes para o mercado residencial. Segundo o autor,
cerca de dois terços dos dois mil peritos avaliadores de imóveis desenvolvem
atividade para o setor financeiro. Ora, deixando este mercado de ter muito
trabalho, os peritos avaliadores deverão tentar reconverter a sua atividade. E
as ferramentas que têm para esta reconversão e procurarem novos mercados é a
aposta na formação e na credenciação em organismos internacionais que garantem
aos seus membros uma elevada qualificação.
Um último ponto, que não foi abordado no artigo, mas que eu me permito salientar e é de minha inteira responsabilidade, é que o que foi referido para os peritos avaliadores é também válido para as empresas de avaliação e para a sua gestão.
Também as empresas de avaliação
estão muito dependentes das avaliações bancárias para o mercado residencial e
crédito hipotecário e também as suas capacidades estão muitos cingidas a este
setor do mercado das avaliações. As sociedades de avaliação também “terão de se
adaptar aos outros setores de avaliação e terão de ganhar competências que lhes
permitam realizar avaliações mais complexas, como terrenos com potencial de
construção, edifícios de comércio e serviços, avaliação de negócios e empresas,
entre outros.”.
Já a sua reconversão para o
mercado dos AVM será árdua, porque os AVM requerem conhecimentos científicos
muito profundos e tempo para implementação. Assim como outros países acordaram há
mais tempo para as AVM, também algumas empresas internacionais com presença no
mercado português o fizeram.
Afinal, as empresas de
avaliação são feitas de peritos avaliadores de imóveis!
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